20220504-安信证券-行业出清与房企分化（二）_2022年一季报的七个变化_12页_579kb

报告摘要

2022年一季报房企分析总结

核心内容概览

2022年第一季度，中国房地产行业在多重压力下呈现出明显的分化趋势。本文基于43家A股上市和境内发债房企的数据，分析了房企在杠杆水平、短期偿债能力、三条红线达标情况、现金流状况、拿地行为、销售表现及盈利能力等方面的变化。

主要观点

杠杆水平分化显著：国企加杠杆，民企降杠杆，公众企业处于中间状态。
短期偿债能力承压：民企短期偿债压力更大，现金短债比显著低于国企和公众企业。
三条红线达标情况改善：绿档房企占比提升，国企和公众企业达标率高于民企。
行业筹资现金流转正，但销售回款承压：国企筹资现金流明显改善，而民企仍处于净流出状态。
拿地全面放缓：多数房企拿地强度下降，民企拿地几乎停滞。
销售下行压力加剧：民企销售降幅高于国企，整体销售增速大幅下滑。
盈利水平持续低迷：毛利率维持低位，民企盈利能力最弱。

关键信息分析

1. 杠杆水平：国企加杠杆，民企降杠杆

有息负债规模：
- 国企有息负债规模同比增长11.6%，环比增长4.2%。
- 民企有息负债规模同比下降11.3%，环比下降0.9%。
- 公众企业有息负债规模同比下降6.7%，环比增长0.1%。
整体债务规模：受国企加杠杆影响，行业有息负债规模小幅增长，同增0.4%，环比增1.9%。
有息负债占比：国企有息负债占比达53.1%，为近年最高水平。

2. 短期偿债能力：民企承压加大

现金短债比：
- 行业现金短债比中位为113.7%，较2021Q4微升1.7pct。
- 现金短债比高于1的房企占比为53.5%，较2021Q4下降2.3pct。
民企表现：
- 民企现金短债比中位为65.3%，显著低于国企（121.8%）和公众企业（146.9%）。
- 民企短长期有息负债比中位为61.7%，高于国企（29.1%）和公众企业（49.9%）。

3. 三条红线：国企、公众企业达标率更高

总体达标情况：2022Q1绿档房企占比达39.5%，较2021年末提升4.7pct。
企业性质差异：
- 民企绿档占比26.3%。
- 国企绿档占比47.6%。
- 公众企业绿档占比66.7%。
降档情况：4家房企降档，主要为“黄”转“绿”。

4. 现金流：筹资活动转正，销售回款承压

筹资现金流：
- 行业筹资活动现金流净额为12.9亿元，较2021Q3的净流出显著改善，为2021Q2以来首次转正。
- 国企筹资现金流净额由-273.6亿元大幅增至455.8亿元。
- 民企筹资现金流净额为-363.2亿元，93.8%处于净流出状态。
经营+投资现金流：
- 净流出达1239.3亿元，创2020年二季度以来新低。
- 销售回款大幅回落，经营+投资现金流净流入同比大幅下降23.3%。
- 民企销售回款同比降幅达48.4%，高于国企和公众企业。

5. 拿地：全面放缓

拿地强度：
- 15家房企平均拿地强度为9.5%，较2021年的29.8%明显回落。
- 46.7%的样本房企未拿地。
企业性质差异：
- 国企拿地强度为17.1%，同比降23.6pct。
- 公众企业拿地强度为7.9%，同比降21.7pct。
- 民企拿地强度为0.0%，同比降19.1pct。
整体趋势：86.7%的样本房企拿地强度回落，仅中交、保利略有上升。

6. 销售：下行压力较大

销售金额同比增速：
- 行业销售金额同比增速中位为-40.9%，较2021年的2.1%明显回落。
- 民企销售同比增速中位为-48.8%，低于公众企业（-45.0%）和国企（-34.3%）。
销售回款压力：
- 民企销售回款同比降幅达48.4%，高于国企和公众企业。

7. 盈利：毛利率继续磨底

毛利率水平：
- 行业毛利率中位为18.3%，较2021Q4小幅下降0.2pct。
- 相比2018年的阶段性高点，毛利率回落15.0pct。
企业性质差异：
- 国企毛利率中位为20.0%，公众企业为17.1%，民企为16.5%。
- 民企毛利率下降最明显，为16.5%，低于国企和公众企业。

风险提示

指标口径可能存在差异。
房地产政策存在超预期变动的可能性。

总结

2022年一季度，房地产行业在政策调控和市场下行压力下，呈现出明显的分化趋势。国企通过加杠杆带动行业债务规模小幅增长，而民企则持续降杠杆，短期偿债能力承压显著。三条红线达标率有所改善，但民企达标率仍低于国企和公众企业。筹资现金流在国企推动下转正，但销售回款压力成为制约行业现金流的核心因素，尤其对民企影响更大。拿地全面放缓，销售下行压力加剧，盈利水平持续低迷，民企盈利能力最弱。整体来看，行业正经历深度调整，分化趋势进一步加剧。

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