20220522-安信证券-固定收益主题报告_重庆土拍零距离（10_22）_首拍热度较高_主流国企积极拿地_7页_420kb

重庆土拍零距离（2022年首轮）总结

核心内容

2022年3月30日，重庆完成2022年首轮土拍，共推出13宗地块，全部成交，无流拍或撤销，成交金额达99.5亿元，平均溢价率为4.5%，显著高于去年二三轮的不足1%。整体来看，本轮土拍热度较高，市场回暖迹象明显，但重庆楼市仍面临较大压力，住宅销售增速持续为负。

主要观点

土拍规则放松，提高利润空间

• 取消配建租赁住房要求：较去年第三轮的21.4%配建比例明显放松，减轻了开发商的合规负担。
• 统一溢价率限制为15%：取消了“竞自持”环节，地价触顶后直接进入摇号阶段，提高了地块的利润空间。
• 延续部分原有规则：如限马甲、严控购地资金来源、保证金比例为20%等。

土拍热度回升，板块冷热分化

• 整体热度较高：广义流拍率较去年第二轮的33.3%和第三轮的17.9%明显下降，显示市场信心有所恢复。
• 主城区供地为主：主城区共推地9宗，占69.2%，两江新区和高新区分别供地1宗和3宗。
• 热门地块竞争激烈：渝北区两路组团F分区地块、北培区蔡家组团M分区地块、两江新区两路组团3宗地均触顶摇号，部分地块溢价成交。
• 部分地块底价成交：8宗地块底价成交，主要集中在高新区和九龙坡区，反映出部分区域市场仍偏冷。

主流国企积极拿地，民企参与度下降

• 国企成为主力：全口径拿地金额64.2亿元，占比64.6%，为本轮拿地主力军。
• 典型国企拿地情况：
  • 中海地产：12亿元拍得渝北区1宗地
  • 建发股份：4.5亿元拍得北培区1宗地
  • 大悦城：12亿元拍得两江新区1宗地
  • 华润置地：15.6亿元溢价拍得1宗地块
  • 中建五局、中国铁建：分别以11.8亿元和8.2亿元底价拍得1宗地块
• 民企参与度下降：全口径拿地金额18.8亿元，占比18.9%，低于去年第三轮的38.3%，但仍高于去年第二轮的9.3%。
• 典型民企拿地情况：
  • 龙湖集团：独立拍得2宗地，联合昕晖地产拍得1宗地，合计拿地9.3亿元
  • 天泰地产、凯瀚房地产：分别以2.4亿元和0.5亿元底价拍得地块

关键信息

• 地块质量较好：多数地块靠近轨道交通、配套齐全，具备较高的开发价值。
• 市场信心回升：尽管楼市尚未完全回暖，但土拍热度明显上升，显示开发商对市场仍有期待。
• 风险提示：
  • 信息搜集不全面
  • 房地产调控政策超预期

数据概览

• 总推地数量：13宗
• 总成交数量：13宗
• 总成交金额：99.5亿元
• 平均溢价率：4.5%
• 广义流拍率：0%
• 国企拿地金额：64.2亿元，占比64.6%
• 民企拿地金额：18.8亿元，占比18.9%
• 城投拿地金额：16.4亿元，占比16.5%

结论

2022年重庆首轮土拍在规则放松和市场回暖的背景下取得良好成绩，国企主导市场，民企参与度下降，部分地块底价成交反映市场仍存不确定性。整体来看，重庆土拍市场呈现回暖趋势，但房地产市场仍面临较大挑战，需持续关注政策变化及市场动态。