20230208-国金证券-2023年度公募基础设施REITs投资策略报告_市场纵深发展可期_多维度把脉分化行情_18页_3mb

报告摘要

2023年度公募基础设施REITs投资策略报告总结

核心内容概述

2022年是公募REITs市场迈向常态化发行的关键一年，市场供给端加速放量，新增项目类型包括保租房与能源类，推动市场多元化发展。二级市场经历了“年初冲高回落→年中震荡型牛市→年末趋势下行”的行情，价格走势分化，赚钱效应有所弱化。底层项目经营业绩方面，园区与公路类项目受疫情影响较大，表现承压；而其他类型如仓储物流、生态环保等表现相对稳健。政策层面支持力度加大，税收优惠和REITs扩募取得重大进展，为市场发展提供了制度保障。

2023年，随着顶层设计优化、项目申报发行节奏加快，市场将迎来新的发展阶段，供给端有望加速放量，市场扩容与增量并行。投资者可关注打新机会、二级市场自下而上的配置机会以及指数类产品，实现多样化布局。

主要观点

市场发展态势：2022年市场步入常态化发行，供给端加速放量，但二级市场普涨下的赚钱效应减弱，价格分化明显。
项目表现分化：产权类REITs表现优于特许经营权类REITs，其中仓储物流类REITs涨幅最大，而高速公路类REITs表现相对较弱。
政策支持增强：税收优惠、扩募规则、监管法规等政策不断优化，为市场发展保驾护航。
2023年市场展望：市场有望扩容，新业态如新能源、新基建等将获得更多关注，REITs数量和规模预计翻倍。
投资策略建议：关注打新机会，结合基本面、估值水平和特殊时点重新定价进行配置；关注指数类产品实现一键布局。

关键信息

一、2022年市场回顾

一级市场：
- 截至2022年末，共发行24只REITs，总市值达854亿元，其中高速公路与产业园区类流通市值较高。
- 新发REITs数量为13只，发行规模约420亿元，其中保租房与能源类项目规模分别为50亿元和35亿元。
- 多数REITs在审核阶段获批时长较短，尤其保租房类项目，如华夏北京保障房REIT仅6个工作日。
二级市场：
- 整体行情走势为“年初冲高回落→年中震荡型牛市→年末趋势下行”。
- 产权类REITs表现优于特许经营权类，其中仓储物流类涨幅最大。
- 2022年累计有9只REITs进行分红，实际现金分派率在2%以上的包括博时蛇口产园REIT、平安广州广河REIT、富国首创水务REIT与中航首钢绿能REIT。
底层项目经营业绩：
- 高速公路与部分产业园区项目受疫情影响，收入与可供分配金额不及预期。
- 仓储物流、生态环保类项目表现较好，部分项目收入与可供分配金额超预期。
相关政策：
- 税收优惠明确，原始权益人可享受企业所得税递延政策。
- REITs扩募指引发布，为市场扩容提供制度保障。
- 证监会、发改委等机构推动REITs试点范围扩大，涵盖新能源、水利、新基建等领域。

二、2023年市场展望

顶层设计优化：
- 税收政策持续完善，考虑REITs全生命周期，细化税收优化政策。
- 专项立法研究推进，构建符合中国国情的法规制度体系。
扩围、提速、增量协同发力：
- 试点行业进一步拓展，新能源、水利、新基建等新领域将被纳入。
- 首发与扩募双轮驱动，预计年底REITs数量与规模将翻倍。

三、2023年投资策略

打新策略：
- 一级市场加速放量，打新机会频现。
- 除部分高速公路类REITs外，其他项目打新收益较为可观，尤其是保租房与清洁能源类项目。
- 重点关注优质项目与政策支持力度大的项目，结合IRR、现金分派率等估值指标进行择优配置。
二级市场交易策略：
- 关注基本面、估值及特殊时点重新定价机会。
- 优先选择具备韧性和疫后修复业绩弹性较大的项目。
- 产权类项目可关注P/NAV倍数及P/FF0乘数；特许经营权类项目可关注IRR与现金分派率。
其他策略：
- 国内首个官方REITs指数发布，为指数化投资提供参考。
- 中长期可关注指数类产品，通过被动投资一键布局REITs市场。