20250519-东吴证券-房地产行业跟踪周报_新房二手房成交面积环比改善_持续推进城市更新_17页_812kb

房地产行业跟踪周报分析总结（2025年5月19日）

一、市场表现
上周房地产板块（中信）整体下跌0.5%，低于沪深300（+11%）和万得全A（+0.7%）。板块表现排名第25位，市场整体承压。重点房企中，涨幅前五为*ST万方（+22.7%）、华夏幸福（+17.4%）、*ST中迪（+15.3%）、*ST南置（+14.6%）、*ST荣控（+13.9%）；跌幅前五为万通发展（-11.7%）、派斯林（-6.1%）、城建发展（-5.6%）、深圳华强（-4.5%）、空港股份（-4.4%）。

二、市场动态

1. 新房市场

• 36城新房成交面积2051万方，环比+29.6%，同比-12.5%；5月1日-16日累计成交3814万方（同比-24%）
• 年内累计成交36847万方（同比-10%）
• 一线城市成交表现突出：北京、上海、广州、深圳新房成交面积分别环比+62%、+61%、+4%、+150%
• 去化周期达180个月，环比增加0.4个月，同比减少53个月。各能级城市去化周期分别为：一线城市129个月、新一线103个月、二线147个月、三四线473个月。

2. 二手房市场

• 15城二手房成交面积179万方，环比+461%，同比-1%；5月1日-16日累计成交3096万方（同比+36%）
• 年内累计成交30438万方（同比+231%）
• 一线城市北京、深圳二手房成交环比+54%、+74%，新一线城市杭州、苏州等区域表现活跃

3. 土地市场

• 百城土地成交建筑面积12597万方，环比-29.9%、同比-33.2%
• 成交楼面价553元/平，环比-59.5%、同比-47.5%
• 土地溢价率20%，环比-52%、同比-11%
• 2025年累计成交土地建筑面积383297万方（同比-76%）

三、行业政策
中央层面发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，要求：

• 建立城市体检评估机制，完善“专项规划-片区策划-项目实施方案”体系
• 根据国土空间规划制定专项计划，明确城市更新目标与实施路径
• 强化城市设计引导作用，细化各层级设计管理要求

地方政策动态：

• 河南信阳要求新出让土地商品房现房销售
• 洛阳优化经济适用房认购条件：
  ▫ 户籍要求：城镇户口满1年（原3年）
  ▫ 人均住房面积放宽至30平方米（原20平方米）
  ▫ 单身申请人年龄下调至23周岁（原28周岁）
  ▫ 允许个体工商户注册（注册资本≤5万元）
• 沈阳扩大公积金覆盖范围，配套房地产发展新模式

四、投资建议

1. 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，关注绿城中国
2. 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务
3. 房地产经纪：推荐贝壳，关注我爱我家

五、风险提示

1. 房地产调控政策宽松程度低于预期
2. 行业持续下行导致销售不及预期
3. 信用风险蔓延与流动性恶化超预期

六、融资与REITs

• 房企信用债发行36亿元（环比-43.3%、同比+1%），净融资7亿元
• 2025年累计发行信用债227支，总额18538亿元（同比+48%）
• REITs周涨幅-1.5%，整体表现承压

七、重点数据对比

• 房地产板块近1年累计跌幅：-30%（对比沪深300）
• 去化周期：全国平均180个月，三四线城市达473个月
• 土地成交面积：同比降幅达33.2%，楼面价同比下跌47.5%

（注：本总结共计998字，涵盖行业基本面、政策动向及投资建议核心信息，数据均来自周报内容）