【仲量联行】2023中国办公楼租赁指南_40页_14mb
报告摘要
中国办公楼租赁指南总结
核心内容概述
本指南全面分析了中国多个重点城市的办公楼市场现状及未来趋势，涵盖上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、武汉、长沙、南京、郑州、青岛、无锡、宁波、苏州、沈阳等城市。仲量联行作为领先的商业地产服务提供商，提供了办公楼租赁服务、市场分析、区域分布及租赁流程等信息，帮助租户和业主更好地理解市场动态并做出决策。
主要观点
市场概况
- 总体供应：2023年上半年，中国20个重点城市甲级办公楼总存量为9,447万平方米，其中一线城市占比5,220万平方米。
- 未来供应：预计至2024年底，新增供应将达1,445万平方米，约占当前总量的15%。
- 租金与空置率：多数城市甲级办公楼租金呈下跌趋势，空置率持续上升，但部分城市如深圳、上海、广州、杭州表现相对较好。
租户与市场趋势
- 租户策略：多数企业采取谨慎策略，对租赁成本敏感，租赁需求恢复缓慢。
- 行业驱动：科技行业，尤其是游戏、AIGC、教培等细分领域，将成为未来办公楼市场需求的主要推动者。
- 区域差异：一线城市及部分重点二线城市（如成都、南京）市场表现优于其他地区，部分城市（如北京、天津）因政策影响，市场需求相对稳定。
关键信息
仲量联行办公楼租赁服务
- 专业团队：全国拥有超过190名专业人员，覆盖全国80多个城市。
- 服务内容：包括租户代表、项目租赁、租赁策略调整、财务分析等。
- 行业覆盖：涵盖办公楼、产业园区、商务中心、联合办公等多个细分领域。
- 奖项荣誉：连续3年荣获RICS中国年度最佳交易冠军奖，连续16年获“全球最具商业道德企业”称号。
各城市市场分析
香港
- 市场表现：净吸纳量为-327千平方尺，空置率12.6%，租金54.1港元/平方尺/月。
- 区域分布：中环、湾仔、铜锣湾、尖沙咀为核心区域，九龙东、港岛东为非核心区域。
- 行业分布：金融、保险、房地产与专业服务占59%，政府、教育占12%。
北京
- 市场表现：甲级办公楼总存量1,097万平方米，净吸纳量3.0万平方米，空置率10.3%，平均租金10.4元/平方米/天。
- 区域分布：CBD、金融街、中关村为成熟市场，丽泽为新兴市场。
- 行业分布：金融、科技互联网、地产建筑为主要租户。
上海
- 市场表现：甲级办公楼总存量1,675万平方米，净吸纳量21.5万平方米，空置率20.4%，平均租金7.3元/平方米/天。
- 区域分布：分为中央商务区和非中央商务区，前滩、北外滩为新兴板块。
- 行业分布：金融、专业服务、科技互联网为主要租户。
深圳
- 市场表现：甲级办公楼总存量1,232万平方米，净吸纳量19.0万平方米，空置率22.6%，平均租金5.7元/平方米/天。
- 区域分布：南山区为科技企业聚集地，福田CBD为金融中心。
- 行业分布：科技互联网、金融业为主要租户。
成都
- 市场表现：甲级办公楼总存量475.7万平方米，净吸纳量6.5万平方米，空置率29.5%，平均租金2.9元/平方米/天。
- 区域分布：传统商务区（市中心、人民南路）+高新南区（金融城、大源）+天府新区。
- 行业分布：科技互联网、金融业为主要租户。
重庆
- 市场表现：甲级办公楼总存量370万平方米，净吸纳量未提及，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：传统商务区（渝中、江北）+新兴商务区（高新区、大坪）。
- 行业分布：金融业、科技互联网、房地产建筑业为主要租户。
武汉
- 市场表现：甲级办公楼总存量285万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：传统商务区（金水路、农业路）+新兴商务区（郑东新区、高铁站）。
- 行业分布：金融业、专业服务、科技互联网为主要租户。
长沙
- 市场表现：甲级办公楼总存量249万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：五一大道、伍家岭为传统商务区，滨江新城、梅溪湖为新兴板块。
- 行业分布：金融业、专业服务、科技互联网为主要租户。
南京
- 市场表现：甲级办公楼总存量253万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：新街口、鼓楼为传统核心商务区，河西为新兴商务区。
- 行业分布：金融业、专业服务、科技互联网为主要租户。
青岛
- 市场表现：甲级办公楼总存量88.8万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：香港中路、市北CBD、金家岭金融区。
- 行业分布：金融、房地产、制造贸易为主要租户。
苏州
- 市场表现：甲级办公楼总存量201万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：金鸡湖分为湖东、湖西两个板块，湖西为传统区域，湖东为新兴区域。
- 行业分布：金融、科技互联网、制造贸易为主要租户。
无锡
- 市场表现：甲级办公楼总存量61万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：崇安板块、太湖新城为主要区域。
- 行业分布：金融、制造贸易、服务业为主要租户。
宁波
- 市场表现：甲级办公楼总存量113万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：三江口为传统核心商圈，东部新城为新兴区域。
- 行业分布：进出口贸易、航运物流为主要租户。
沈阳
- 市场表现：甲级办公楼总存量152万平方米，空置率未提及，平均租金未提及。
- 区域分布：北站CBD、金廊沿线、中山太原街为主要区域。
- 行业分布：制造业、金融、服务业为主要租户。
办公楼分类与等级
办公楼类型
- 单一产权：由开发商、企业或机构投资者持有。
- 分散产权：由多个小业主持有，不同楼层产权不同。
- 按营业形式分类：
- 传统式办公室：适合长期租户，需装修。
- 服务式办公室：即租即用，适合短期需求。
- 联合办公空间：灵活租期，适合初创企业或自由职业者。
办公楼等级
- 超甲级：满足13项中的12项，标准层面积不低于2,000平方米，得房率不低于70%。
- 甲级：满足13项中的10项，标准层面积不低于1,500平方米，得房率不低于65%。
- 乙级：满足13项中的10项，标准层面积不低于1,200平方米，得房率不低于60%。
租赁办公楼需考虑的因素
办公选址
- 影响因素：周边环境、配套设施、企业形象及员工满意度。
面积需求
- 决定因素：员工数量、空间利用方式及灵活办公模式。
进度管理
- 关键步骤：从需求确定到合同签署，一般需2-6个月时间，需预留足够时间。
预算控制
- 成本构成：租金、物业管理费、装修费、还原费、审批图/装修管理费、法律费用、增值税、印花税、中介费等。
环境、社会及治理（ESG）
- 重要性：随着ESG标准的提升，租户需关注办公楼是否符合环保、社会和治理要求。
租赁步骤
- 确定需求：明确租金预算、所需面积及大致地理范围。
- 市场研究：进行市场调研，实地考察备选办公楼。
- 谈判策略：与业主进行谈判，签署租赁意向书并缴纳保证金。
- 合同谈判与签署：由租户法律顾问审阅合同，确认合同文本并支付相关税费。
- 装修与交付：根据租户需求进行装修设计，确保楼宇按期交付。
办公区域面积定义
- 建筑面积：包括所有楼层外墙内的面积及外墙厚度，实用率约65%-75%。
- 实用面积：实际可用于办公的面积，用于准确比较不同项目的费用。
办公楼市场标准
- 租金计量单位：大部分城市为人民币/平方米/月，上海及部分华东城市为人民币/平方米/天。
- 租赁期限：通常为3-5年，部分业主接受更长租期。
- 租金增长依据：基于市场租金水平，部分情况下有租金上限。
- 费用承担：租户承担服务费、装修费、还原费；业主承担物业管理费、增值税、印花税等。
结语
仲量联行凭借其丰富的经验和专业的服务，在中国办公楼市场中占据主导地位。从市场趋势、区域分布到租赁流程，仲量联行为租户和业主提供全面的市场洞察与专业支持，助力企业实现办公空间的优化配置与战略升级。
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