仲量联行2022中国办公楼租赁指南_40页_7mb

中国办公楼租赁指南总结

核心内容

本指南全面介绍了中国办公楼市场的发展现状、主要城市情况以及仲量联行在该领域的服务能力和租赁流程。仲量联行作为全球领先的房地产顾问，拥有广泛的业务网络和丰富的市场经验，致力于为租户提供一站式办公楼租赁服务，涵盖选址、物业搜索、租赁策略制定、财务分析等多方面。

主要观点

• 市场概况：2021年中国21个重点城市甲级办公楼总体量达8,787万平方米，未来两年将新增约2,000万平方米的供应，主要集中在深圳、上海、广州、成都等城市。
• 政策影响：金融开放政策推动北京办公楼市场回暖，科技互联网企业在西部市场扩张迅速，成为新的需求增长点。
• 交通发展：上海地铁网络持续扩展，非中央商务区与中央商务区的联动性增强，提升板块间通勤效率。
• 市场结构：各城市办公楼市场分布不均，核心商务区与新兴区域形成差异化需求结构，如北京的丽泽、上海的前滩、广州的琶洲、成都的高新南区等。
• 租赁趋势：企业对灵活办公空间需求上升，联合办公模式成为新兴选择，同时租金、空置率等市场指标呈现区域差异。

关键信息

办公楼类型与等级

• 产权分类：
  • 单一产权：由开发商、企业或机构投资者持有。
  • 分散产权：由不同小业主持有不同楼层或单位。
• 营业形式分类：
  • 传统式办公室：适合长期租户，需装修。
  • 服务式办公室：功能齐全，可即租即用，适合短期或灵活需求。
  • 联合办公空间：适合初创企业、自由职业者，提供共享设施与灵活租期。
• 等级划分（以天津为例）：
  • 超甲级：满足13项中的12项。
  • 甲级：满足13项中的10项。
  • 乙级：满足13项中的8项。

办公楼租赁费用

• 租金：通常按人民币/平方米（建筑面积）/天计算，标准租期为3年，部分可延长至5-6年。
• 物业管理费：不可谈判，由业主聘请的物业收取。
• 租赁保证金：按租金的一定比例缴纳，合同履行完毕后返还。
• 装修费：租户需自行承担，部分项目需进行精装修。
• 装修还原费：租约期满后需将办公室恢复至交付状态。
• 审批图/装修管理费：部分业主会收取相关费用。
• 法律费用：如涉及，由租户或业主承担。
• 增值税：根据办公楼竣工时间，税率为5%或9%。
• 印花税：合同总额的0.1%，由双方各承担一半。
• 中介费：通常由业主承担，为1-2个月租金，双方可协商。

办公楼租赁流程

1. 确定需求：根据租户实际需求设定筛选条件。
2. 市场研究与分析：进行调研并实地考察。
3. 谈判策略与邀约函：与业主进行谈判并发送邀约函。
4. 租赁条件与条款确定：签署意向书并缴纳保证金。
5. 审批流程与合同谈判：由租户法律顾问审阅合同，与业主最终确认。
6. 装修准备与设计：根据需求设计装修方案，获取相关许可。
7. 施工与交付：完成装修工程并交付使用。

办公楼面积定义

• 建筑面积：包括所有楼层外墙内面积，实用率约为65%-75%。
• 可租用面积：建筑面积扣除机房、防烟间、升降机槽等非可租区域，实用率约为78%-95%。
• 实用面积：实际可使用的办公区域，不包括公共设施和非可租区域。

主要城市速览

仲量联行服务网络

• 中国拥有32个办公室（含项目办公室），覆盖全国80多个大中小城市。
• 拥有180+位地产专家，2021年完成1,460+办公楼租赁交易，覆盖200万+平方米租赁面积。

联系信息

总结

仲量联行凭借其专业团队与全球经验，为办公楼租赁提供全方位服务，涵盖选址、市场研究、租赁谈判、财务分析等环节。各城市办公楼市场呈现不同特点，政策导向、交通发展、产业布局等是影响市场供需的关键因素。随着科技互联网与金融产业的融合，办公楼市场正迎来新的增长机遇，而灵活办公模式正成为企业优化空间利用的重要趋势。租户在选择办公楼时需综合考虑租金、面积、位置、装修成本及未来发展前景，以实现最佳决策。