【仲量联行】2024中国办公楼租赁指南_36页_14mb
报告摘要
2024中国办公楼租赁指南总结
核心内容概述
仲量联行作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，在中国拥有超过170名专业人员，提供一站式办公楼租赁服务，涵盖办公楼、产业园区、灵活办公等多个细分领域。公司拥有超过241年的全球房地产经验，并在多个城市设立办公室，覆盖超过80个大中小城市。仲量联行凭借其全球、地区及本地业务网络，与业主、租户和投资者建立牢固合作关系，连续多年获得RICS中国多个奖项，并荣膺“全球最具商业道德企业”称号。
办公楼类型与等级划分
办公楼类型
- 传统式办公室：适用于企业员工办公和商业活动，通常需装修，租期较长。
- 灵活办公空间：即租即用，适合短期租赁需求，但需共享部分功能区域。
办公楼等级
仲量联行将中国办公楼分为超甲级、甲级、乙级三个等级，主要依据以下指标：
| 指标 | 超甲级 | 甲级 | 乙级 |
|---|---|---|---|
| 所有权 | 单一产权 | 单一产权 | 单一产权或50%以上的面积产权集中 |
| 项目位置 | 核心中央商务区 | 中央商务区或非中央商务区 | 中央商务区或非中央商务区 |
| 公共交通及便利性 | 轨道交通（直达或步行5-10分钟）、零售商圈及餐饮配套（直达或步行5-10分钟）、公共交通路线便捷 | 轨道交通（直达或步行10分钟内）、零售商圈及餐饮配套（直达或步行5-10分钟内）、公共交通路线便捷 | 轨道交通（直达或步行10-15分钟内）、零售商圈及餐饮配套（直达或步行15分钟内）、公共交通路线便捷 |
| 标准层面积 | 不低于2,000平方米 | 不低于1,500平方米 | 不低于1,200平方米 |
| 得房率 | 整层不低于65% | 整层不低于65% | 整层不低于60% |
| 单元内净高 | 不低于2.8米 | 不低于2.7米 | 不低于2.5米 |
| 空调系统 | 智能化中央风机盘管或VAV系统、PM2.5过滤系统 | 中央风机盘管或VAV系统、PM2.5过滤系统 | 中央风机盘管 |
| 电梯供应 | 每1,000平方米提供0.13台（或以上） | 电梯供应充足 | 基本满足电梯供应需求 |
| 停车设施 | 智能停车设施、停车位充足 | 停车位充足 | 基本满足停车需求 |
| 电力供应 | 双回路供电、有备用发电机组 | 双回路供电、有备用发电机组（仅应急使用） | 普通供电、满足普通办公使用 |
| 环保可持续发展 | LEED/WELL认证 | LEED/WELL认证从优 | 无特殊要求 |
租赁办公楼需考虑的因素
- 地理位置：影响企业形象、员工信心和工作效率。
- 面积测算：员工数量和空间布局决定面积需求，灵活办公模式逐渐成为主流。
- 进度管理：通常需要至少6个月时间完成设立或搬迁，需制定详细时间表。
- 预算控制：需对比不同办公楼的租赁意向书，合理评估成本。
- ESG环境、社会及治理：关注企业社会责任和可持续发展目标。
租赁费用
- 租金：标准租期为3年，部分业主接受5-6年租期，租金可能调整。
- 物业管理费：由业主聘请的物业管理公司收取，不可谈判。
- 水电费：公共面积水电费包含在物业费内，套内茶水间水费由租户承担。
- 租赁保证金：按应付租金比例支付，合同履行完毕后返还。
- 装修费：租户需承担装修费用。
- 装修还原费：租约期满后需还原至交付状态。
- 审批图/装修管理费：部分业主收取。
- 法律费用：可能由租户或业主承担。
- 增值税：5%或9%，取决于项目完工时间。
- 中介费：通常由业主承担，为1-2个月租金。
租赁流程
- 确定需求：根据租户需求筛选条件。
- 市场研究和分析：全面调研并实地考察。
- 谈判策略和邀约函：与业主进行谈判。
- 租赁条件分析和条款确定：签署租赁意向书并缴付首期保证金。
- 审批流程和合同谈判：由法律顾问审阅合同，签署正式合同并缴付保证金和租金。
办公楼市场概况
2024年上半年市场趋势
- 整体需求：弱复苏，多数企业采取谨慎租赁策略。
- 新增供应：推升空置率，租金承压。
- 重点城市：北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、杭州等城市甲级办公楼总体量同比增长，其中深圳、上海、广州、成都的未来供应量显著。
各城市市场详情
上海
- 总体量：1,790万平方米
- 净吸纳量：17.4万平方米
- 空置率：23.5%
- 平均租金：6.6元/平方米/天
- 分布区域：中央商务区（浦东、浦西）与非中央商务区，分为核心商务区、中央商务区、成熟商务区、成长商务区。
- 主要租户：金融、专业服务、科技互联网、零售。
深圳
- 总体量：1,348万平方米
- 净吸纳量：33.1万平方米
- 空置率：24.6%
- 平均租金：5.1元/平方米/天
- 分布区域：核心商务区（蔡屋围、华强北、福田CBD等）与新兴商务区（前海、宝安中心等）。
- 主要租户：高新技术企业、金融业、物流业、文化产业。
北京
- 总体量：1,121万平方米
- 净吸纳量：-3.0万平方米
- 空置率：12.1%
- 平均租金：9.1元/平方米/天
- 分布区域：CBD、金融街、中关村等传统区域，新兴区域如丽泽。
- 主要租户：IT、金融、专业服务。
广州
- 总体量：808万平方米
- 净吸纳量：11.1万平方米
- 空置率：21.0%
- 平均租金：4.5元/平方米/天
- 分布区域：核心区域（珠江新城、天河北、越秀）与新兴区域（琶洲、广州国际金融城）。
- 主要租户：金融、科技互联网、专业服务。
成都
- 总体量：469.6万平方米
- 净吸纳量：6.4万平方米
- 空置率：29.6%
- 平均租金：2.6元/平方米/天
- 分布区域：传统商务区（市中心、人民南路）、高新南区（金融城、大源）、天府新区。
- 主要租户：金融、科技互联网、地产建筑。
重庆
- 总体量：391.1万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：中央公园、南岸区、江北嘴等。
- 主要租户：金融、科技互联网、地产建筑。
杭州
- 总体量：300.6万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：核心商务区与新兴区域。
- 主要租户：科技互联网、金融、专业服务。
南京
- 总体量：257万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：新街口、河西、南站等。
- 主要租户：金融、科技互联网、专业服务。
西安
- 总体量：216.5万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：高新及城北等。
- 主要租户：房地产建筑、服务业、科技互联网。
沈阳
- 总体量：152万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：核心商务区与非核心商务区。
- 主要租户：TMT、专业服务、保险、基金。
天津
- 总体量：152万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：核心商务区与非核心商务区。
- 主要租户：科技互联网、专业服务。
青岛
- 总体量：113.8万平方米
- 净吸纳量：未明确
- 空置率：未明确
- 平均租金：未明确
- 分布区域：核心商务区与非核心商务区。
- 主要租户：专业服务、金融、贸易。
香港
- 总体量：107.9百万平方尺
- 净吸纳量：502千平方尺
- 空置率：13.6%
- 平均租金：49.7港元/平方尺/月
- 分布区域：中环、湾仔/铜锣湾、尖沙咀、九龙岛、九龙东。
- 主要租户：金融、专业服务、科技互联网。
仲量联行服务亮点
- 一站式租赁服务：涵盖物业搜索、谈判、租赁条款确定、审批流程等。
- 专业团队支持：为租户提供工程技术尽职调查、平面排布测试、项目管理支持。
- 数据平台：拥有中国首个覆盖超230个城市的办公楼市场数据分析平台，提供智能分析服务。
- 服务网络：在全国多个城市设有办事处，提供本地化服务支持。
联系方式
| 城市 | 联系人 | 电话 | 邮箱 |
|---|---|---|---|
| 上海 | 张静 | +86 21 6393 3333 | anny.zhang@jll.com |
| 深圳 | 李文杰 | +86 755 8826 6608 | alfred.li@jll.com |
| 北京 | 张冀苏 | +86 10 5922 1300 | rayman.zhang@jll.com |
| 广州 | 马炜图 | +86 20 2338 8088 | victor.mar@jll.com |
| 成都 | 邓艳萍 | +86 28 6680 5000 | hattie.deng@jll.com |
| 重庆 | 刘洋 | +86 23 6370 8588 | kevin.liu@jll.com |
| 杭州 | 尤培荣 | +86 571 8196 5988 | william.you@jll.com |
| 武汉 | 刘宁 | +86 27 5959 2100 | ning.liu@jll.com |
| 南京 | 陈明哲 | +86 25 8966 0660 | jerry.chen@jll.com |
| 西安 | 何娜 | +86 29 8932 9800 | joy.he@jll.com |
| 青岛 | 曲岩萍 | +86 532 8446 8816 | apple.qu@jll.com |
| 香港 | 鲍雅历 | +852 2846 5000 | alex.barnes@jll.com |
仲量联行研究部联系人
| 联系人 | 职位 | 电话 | 邮箱 |
|---|---|---|---|
| 庞溟 | 大中华区首席经济学家及研究部总监 | +852 2846 5591 | bruce.pang@jll.com |
| 米阳 | 华北区研究部总监 | +86 10 5922 1377 | yang.mi@jll.com |
| 吴洁敏 | 中国房地产资讯服务负责人 | +86 6133 5456 | jiemin.wu@jll.com |
| 姚耀 | 中国区研究部总监 | +86 6133 5456 | daniel.yao@jll.com |
| 曾丽 | 华南区研究部总监 | +86 20 2338 8088 | silvia.zeng@jll.com |
总结
仲量联行提供全面的办公楼租赁服务，涵盖市场研究、物业搜索、租赁谈判、合同管理等。公司在中国多个城市设有办事处，拥有丰富的市场数据和分析能力，致力于帮助企业优化办公空间，实现成本节约与效率提升。随着市场逐步复苏，仲量联行将持续助力企业实现可持续发展。
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