20160629-东兴证券-房地产行业2016年下半年投资策略报告：销售不是问题“区域养老”是热点_21页_1mb

房地产行业2016年下半年投资策略报告总结

核心内容

本报告为房地产行业2016年下半年投资策略报告，重点分析了房地产市场上半年的表现及下半年的投资机会，提出“区域+养老”为投资热点。

主要观点

• 上半年销售火热，股价表现不佳：尽管房地产行业在2016年上半年持续回暖，销售市场火热，但房地产板块股价表现欠佳，中信房地产指数下跌26.12%。仅有11只股票取得绝对正收益，行业整体表现弱于沪深300指数。
• 下半年区域分化趋于平稳：区域间的销售增速分化开始收窄，二、三线城市相对活跃，中小城市的可支付性增强，有利于估值修复。
• 养老地产迎来发展机遇：我国已进入老龄社会初期，人口老龄化加速，预计到2020年65岁以上人口占比将达14.73%。养老产业将成为未来经济发展的新增长引擎，其中养老地产最具潜力，尤其关注转型医疗服务的企业。

关键信息

1. 上半年房地产市场表现

• 行业回暖：房地产开发投资和商品房销售均同比增长，其中住宅投资占房地产开发投资的比重达66.9%。
• 销售数据：
  • 商品房销售面积同比增长33.2%
  • 商品房销售额同比增长50.7%
• 股价表现：中信房地产指数下跌26.12%，沪深300指数下跌16%。
• 个股表现：仅有11只股票取得正收益，其中万泽股份涨幅最大，达54.70%。

2. 下半年投资机会

• 区域热点：
  • 京津冀地区的房地产上市公司值得关注
  • 长江沿线的华中和西南地区的房地产上市公司有较好机会
  • 建议重点关注：首开股份、荣盛发展、中国高科、迪马股份
• 养老投资：
  • 养老产业将快速发展，其中养老服务为核心，离不开医疗
  • 建议关注转型医疗服务的养老地产企业：华业资本、蓝光发展、保利地产、凤凰股份、上实发展

3. 行业重点公司盈利预测与评级

4. 区域分化与可支付性分析

• 一线城市房价收入比高：一线城市房价收入比一直维持在高位，而二、三线城市可支付性指数较高，且呈现上升趋势。
• 中小城市潜力大：中小城市的可支付性增强，销售仍将上升，全国房地产市场趋于平和。
• 区域分析：
  • 西北、华中、东北三地的房价收入比较低，可支付性指数较高
  • 西南、华南地区的供销比在1值附近，市场相对平衡

5. 养老产业趋势

• 老龄化加速：我国65岁以上人口占比从10.5%增长至14.73%，仅需5年时间，增速远超发达国家
• 养老产业分类：包括养老金融、养老产品、养老服务和养老地产四大门类，其中养老服务为核心
• 市场预测：预计到2025年，我国65岁以上人口将突破3亿，养老地产市场总量将达120万亿元

投资建议

• 区域投资：重点关注京津冀地区和长江沿线的华中、西南地区
• 养老地产：建议关注转型医疗服务的养老地产企业，以应对未来老龄化趋势

分析师信息

• 郑闵钢：房地产行业首席研究员，具有丰富的行业研究经验
• 梁小翠：中国社会科学院研究生院博士，专注于房地产行业转型和房地产金融
• 于博文：实习生，中国人民大学房地产经济与管理专业硕士在读

行业评级体系

• 公司评级：强烈推荐、推荐、中性、回避
• 行业评级：看好、中性、看淡

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