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销售不是问题“区域+养老”是热点

核心内容

2016年下半年房地产行业投资策略报告指出，尽管房地产销售市场依然火热，但房地产板块的股价表现欠佳。中信房地产指数在上半年下跌了26.12%，仅有11只股票取得正收益。然而，报告认为房地产行业仍有投资机会，特别是“区域+养老”两个方向。

主要观点

1. 上半年销售依然火热，但股价表现不佳

• 房地产开发投资和商品房销售均呈现回暖趋势，1-5月份全国房地产开发投资增长7.0%，商品房销售面积增长33.2%，销售额增长50.7%。
• 一线城市房价远高于二、三线城市，但销售增速分化开始收窄，二、三线城市相对活跃。
• 小城市的可支付性增强，销售将继续上升。
• 尽管整体市场表现不佳，但报告推荐的三个组合（成长性、转型性、供给侧改革）均跑赢了中信房地产指数和沪深300指数。

2. 下半年区域分化趋于平稳有利于估值提升

• 区域间分化减缓，市场趋于平稳，有利于房地产股展开估值修复。
• 一线城市销售增速有所回落，二、三线城市销售增长加快。
• 西北、华中、东北三地的房价收入比较低，可支付性指数较高，具备投资潜力。

3. 布局养老地产正当时

• 中国已进入老龄社会初期，养老产业将成为未来经济发展的新增长引擎。
• 截至2015年，中国65岁以上人口占比为10.5%，预计到2020年将增至14.73%，老龄化速度远超发达国家。
• 养老产业分为养老金融、养老产品、养老服务和养老地产四大门类，其中养老服务为核心，与医疗密切相关。
• 房地产企业应通过转型医疗服务的养老地产项目来布局未来市场。

关键信息

投资建议

• 区域热点：重点关注京津冀地区的房地产上市公司，以及长江沿线的华中和西南地区的房地产上市公司。
• 重点公司：建议重点关注首开股份、荣盛发展、中国高科和迪马股份（区域方向）；以及华业资本、蓝光发展、保利地产、凤凰股份和上实发展（养老方向）。

行业重点公司盈利预测与评级

行业基本资料

• 股票家数：155家
• 行业市值：24098.43亿元
• 流通市值：18109.23亿元
• 行业平均市盈率：23.17
• 市场平均市盈率：20.38

结论

报告强调，2016年下半年房地产行业的投资机会主要集中在“区域”和“养老”两个方向。区域方面，二、三线城市销售增长加快，具备较高的可支付性指数；养老方面，随着老龄化加速，养老地产将成为未来重点发展方向。