20220813-国金证券-房地产行业研究_南京取消认房又认贷_宽松政策密集落地_7页_930kb

房地产行业研究总结

核心内容

本报告分析了南京取消“认房又认贷”政策对房地产市场的影响，并探讨了当前房地产行业面临的挑战与机遇。报告指出，随着政策逐步宽松，市场信心有望逐步恢复，尤其是改善型需求的释放将对行业产生积极影响。

主要观点

1. 南京政策调整

• 政策内容：南京取消“认房又认贷”政策，仅认贷不认房，首付比例调整为最低30%（此前为50%）。
• 政策目的：旨在降低购房门槛，刺激市场销售。
• 市场反应：南京市场在上半年已出台多项需求侧宽松政策，但下半年因传统淡季和风险事件影响，市场再度下滑。此次政策调整或将提振市场信心。

2. 全国政策趋势

• 需求侧宽松：自7月28日政治局会议提出支持刚性和改善性住房需求后，多个城市如北京、广州、杭州、廊坊等陆续出台宽松政策。
• 供给侧支持：部分城市如郑州设立纾困基金，但效果有限，主要作用于项目层面。

3. 市场表现

• 新房销售：35城新房销售同比下滑26%。
• 二手房销售：15城二手房销售同比增长12%，显示市场偏好向二手房转移。
• 政策影响：改善型需求释放或成为未来政策重点，有助于市场回暖。

4. 投资建议

• 推荐房企：积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 稳健选择：财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、中国海外发展。

关键信息

政策背景

• 南京政策调整：2022年8月12日，江苏省市场利率定价自律机制发文调整南京住房信贷政策。
• 其他城市跟进：苏州、无锡等城市也相继下调首付比例，政策宽松趋势明显。

市场数据

• 新房成交面积：7月下旬至8月上旬，南京新房成交面积环比下滑40%。
• 土拍市场：南京一二批次土拍规则放宽，但房企参拍意愿仍低，流拍率较高。

估值与盈利预测

• 图表数据：包括南京新房周度成交面积、35城新房周度成交面积、15城二手房周度成交面积等。
• 公司估值：列出A股和港股地产及物业公司的PE走势、市值、归母净利润及增速等数据，为投资决策提供参考。

风险提示

1. 宽松政策效果不佳：若政策对市场信心提振不足，销售将持续低迷。
2. 三四线城市恢复弱：相比一二线城市，三四线城市成交量仍处于低位，缺乏利好刺激。
3. 房企债务违约风险：若多家房企出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上；
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%；
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%；
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘15%以上；
• 增持：预期未来3-6个月内该行业上涨幅度超过大盘5%-15%；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业变动幅度相对大盘在-5%至5%；
• 减持：预期未来3-6个月内该行业下跌幅度超过大盘5%以上。

版权声明与免责声明

本报告由国金证券股份有限公司发布，未经书面授权，任何机构和个人不得复制、转发、转载、引用、修改、仿制或刊发。本报告基于公开资料及实地调研，仅供参考，不构成投资建议。报告内容可能与市场实际情况存在差异，国金证券不对使用本报告所导致的任何损失承担责任。

联系方式

• 上海：电话：021-60753903，传真：021-61038200，邮箱：researchsh@gjzq.com.cn，地址：上海浦东新区芳甸路1088号紫竹国际大厦7楼
• 北京：电话：010-66216979，传真：010-66216793，邮箱：researchbj@gjzq.com.cn，地址：中国北京西城区长椿街3号4层
• 深圳：电话：0755-83831378，传真：0755-83830558，邮箱：researchsz@gjzq.com.cn，地址：中国深圳市福田区中心四路1-1号嘉里建设广场T3-2402