20230830-国金证券-房地产行业研究_广州落地认房不认贷_政策进入宽松周期_5页_848kb

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2023年8月一线城市房地产政策优化分析

1 政策突破：广州打响一线“认房不认贷”第一枪

8月25日，住建部、央行、金管局联合推出认房不用认贷政策并纳入“一城一策”工具箱，广州率先在一线城市落地，打破政策壁垒。此举降低置换、改善型购房首付比例，从7-8成降至3-35成，将有效刺激购房需求释放。分析认为，这一政策验证了此前报告中关于一线城市高能级城市宽松政策将陆续落地的判断，其他一线城市很可能会跟进出台配套政策，形成政策组合拳。

2 销售市场：持续承压仍需政策支持

整体表现

2023年1-7月，全国商品房销售额同比下滑15%，7月单月同比暴跌193%；销售面积同比降65%，7月单月同比降幅达155%。一线城市整体销售虽好于全国，但近两个月持续承压，8月（截至25日）一线城市新房销售月度累计同比下滑277%，连续三个月下降。广州销售下滑压力明显大于其他一线城市。

政策背景

在政策出台前，一二线城市包括广州已持续出现成交数据大幅下跌：

• 2023年6月和7月，广州销售面积同比分别下滑337%和158%
• 据Wind高频数据，一线城市二手房价自2016年7月以来持续下跌

3 供给侧迎支持：房企融资政策优化

8月27日证监会发布利好政策，放开上市房企再融资不能破净的限制，这是对房企“三支箭”融资的补强措施。预计该政策将与需求侧政策协同发力，推动房地产市场企稳。

4 行业估值：地产指数处于历史低位

截至8月25日，中证全指房地产指数PB-LF为0.86，位于近十年19%百分位区间，估值处绝对底部区域。在政策带动下，地产板块有望引领市场上涨。

5 投资建议

推荐标的

• 重点布局一线和强二线城市主流房企：建发国际集团、越秀地产、招商蛇口
• 一线本地房企：城建发展、珠江股份
• 港股地产股：中国海外发展、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务、建发物业

风险提示

• 宽松政策对市场提振不及预期
• 三四线城市恢复力度弱
• 房企债务违约加剧

6 宏观展望

一线城市的政策突破被视为本轮房地产周期关键转折点，有望带动市场交易活跃度上升，促进交易企稳回升。但市场信心的实质性修复仍需政策效果的逐步显现。