20201129-天风证券-房地产土地周报_地产政策因地制宜_土地市场热度逐渐改善_9页_1mb

房地产行业周报总结（2020年11月29日）

核心内容概览

本周房地产市场呈现土地供应与成交的分化趋势，政策层面继续强调“因城施策”与“稳地价、稳房价、稳预期”，同时关注房企融资与经营能力。整体市场热度有所改善，但部分城市仍面临销售与成交压力。

---

一、土地供应情况

1. 总体数据

• 土地供应面积：本周100城土地供应建筑面积合计4501.06万平方米，环比上升33.55%，同比下降33.9%，累计同比上升5.98%。
• 土地供应结构：
  • 住宅用地：192宗，合计2136.25万平方米。
  • 商服用地：81宗，合计1322.86万平方米。
  • 工业用地：144宗，合计2267.32万平方米。
  • 其他用地：33宗，合计22.88万平方米。

2. 城市分化

• 一线城市：供应面积48.71万平方米，环比下降80.57%，同比下降85.95%，累计同比上升30.88%。
• 二线城市：供应面积2185.03万平方米，环比上升29.32%，同比下降6.26%，累计同比上升7.92%。
• 三线城市：供应面积2267.32万平方米，环比上升58.54%，同比下降45.13%，累计同比上升1.83%。

3. 土地挂牌均价

• 总体挂牌均价：2889元/平方米，环比下降17.65%，同比上升42.46%。
• 城市分化：
  • 一线城市：36539元/平方米，环比上升231.06%，同比上升559.79%。
  • 二线城市：2678元/平方米，环比下降20.53%，同比上升8.95%。
  • 三线城市：2268元/平方米，环比下降1.43%，同比上升55.34%。

---

二、土地成交情况

1. 总体数据

• 土地成交面积：782.88万平方米，环比下降34.95%，同比下降70.76%，累计同比上升11.2%。
• 土地成交均价：1998元/平方米，环比下降39.95%，同比下降47.94%。
• 土地成交总价：156.39亿元，环比下降60.94%，同比下降84.78%。

2. 住宅类土地成交

• 住宅成交面积：299.66万平方米，环比下降31.75%，同比下降81.46%，累计同比上升11.2%。
• 住宅成交均价：4219元/平方米，环比下降42.99%，同比下降26.23%。
• 住宅成交总价：126.43亿元，环比下降61.09%，同比下降86.32%。

3. 城市分化

• 一线城市：成交面积12.49万平方米，环比下降83.77%，同比下降95.65%，累计同比上升26.84%。
• 二线城市：成交面积250.17万平方米，环比下降53.99%，同比下降64.29%，累计同比上升7.6%。
• 三线城市：成交面积520.22万平方米，环比下降10.75%，同比下降69.21%，累计同比上升12.41%。

---

三、主要观点与关键信息

1. 政策导向

• 房地产政策强调“因地制宜”，各地继续通过调控措施稳定市场预期，抑制投机行为。
• 重点城市如成都、广东等地出台具体政策，进一步规范土地市场，促进住房公平分配。
• 政策层面强调“稳地价、稳房价、稳预期”，并坚持房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性。

2. 市场趋势

• 土地供应热度改善：三线城市土地供应热度上升，二线城市供应面积环比增长显著。
• 土地成交低迷：整体土地成交面积和均价均出现明显下滑，一线与二线城市成交数据尤其疲软。
• 住宅市场表现：住宅类土地供应面积和成交面积均呈下降趋势，但三线城市表现相对稳定。

3. 融资与投资

• 房地产贷款增速回落，9月末房地产贷款余额达48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末有所下降。
• 个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末略有回落。
• 投资建议：关注资产负债表雄厚、杠杆水平较低、土储区位优质的房企，如万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等。
• 建议持续关注物业管理、商业及REITs板块。

4. 风险提示

• 政策变化不及预期。
• 房屋销售不及预期。
• 疫情二次反弹。

---

四、行业趋势与展望

• 行业趋势正由“融资驱动规模增长”向“经营驱动质量增长”转变。
• “因城施策”将保持常态化，政策博弈的贝塔机会逐步减少。
• 企业间分化加剧，融资端再收紧或进一步推动优质房企发展。

---

五、本周地产公司拿地情况

1. 典型拿地案例

• 德信：竞得舟山市普陀区1宗商住地，楼面价8200元/平方米。
• 万科：竞得宝安西乡A122-0371号地块，限制地价59.98亿元。
• 安徽交通控股集团：竞得光明A605-0377宗地，溢价率45.07%。
• 阳光城：竞得南通一宗住宅地块，溢价率122.41%。
• 众安：竞得杭州余杭区1宗涉宅地，溢价率21.51%。
• 保利地产：竞得莆田宅地，楼面价4797元/平方米。
• 雅居乐：竞得肇庆三宗地块，总价4.54亿元。
• 大华集团：竞得南通7.4万平方米地块，溢价率101.77%。
• 当代置业：收购西安某公司18%股权，代价1.3亿元。
• 中海地产：竞得珠海十字门CBD地块，总价104.76亿元。
• 江苏龙信置业：竞得南通三宗地块，总价9.9亿元。
• 佳兆业：竞得宁波鄞州区JD13-03-37地块，溢价率34.18%。
• 碧桂园：竞得无锡宜兴市地块，溢价率31.93%。
• 美的置业：竞得南通地块，溢价率17.62%。
• 粤海：竞得佛山禅城湾华地块，溢价率19.14%。
• 佳源：竞得湖州吴兴区两宗地块，溢价率76.41%。
• 雪松：竞得广州4宗地块，总价60.94亿元，均为底价成交。

---

六、投资建议

1. 短期重点推荐

• 万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股。

2. 持续建议关注

• 优质地产：万科A、金地集团、保利、招商蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设。
• 物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务。
• 商业及REITs：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

---

七、行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）。
• 股票投资评级：买入、增持、持有、卖出。

---

八、数据来源与图表

• 数据来源：Wind、天风证券研究所、贝壳研究院、西安市统计局。
• 图表目录：
  • 图1：供应建筑面积
  • 图2：挂牌均价
  • 图3：住宅供应建筑面积
  • 图4：住宅挂牌均价
  • 图5：土地成交规划建筑面积
  • 图6：土地成交均价
  • 图7：土地成交总价
  • 图8：住宅土地成交均价
  • 图9：住宅土地成交总价

---

九、分析师声明

• 报告观点反映分析师个人看法，不构成投资建议。
• 所有信息来源于公开资料，仅供参考，不构成要约或征约。