房地产行业：兰州限购转限售，落实分类调控-20180108-申万宏源-12页-1mb

报告摘要

2018年1月8日，兰州宣布调整房地产调控政策，取消部分区域的限购政策，转而对核心区域实施三年限售政策。该政策被视为一个地方性举措，而非全国性放松信号。同时，分析师对金融去杠杆带来的市场影响表示担忧，认为其可能对房地产行业流动性产生负面影响。

政策调整：兰州是西北地区四个省会城市中唯一在2017年4月起实施全市范围限购的城市。此次政策调整将限购区域从部分郊区转向核心城区，同时对所有核心城区及一个郊区实施三年限售政策。
限购政策的必要性：兰州的限购政策被认为非必要，因其2016年新房销售面积同比增长23%，而房价仅微涨3.2%。限购实施三个季度后，2017年新房销售面积同比下降17%，表明政策可能已达到调控目的。
一线城市更具吸引力：随着部分二线城市放宽落户限制，更多购房者可能转向一线城市，从而影响三四线城市的房地产销售可持续性。分析师认为，约有10个三线城市可能跟进兰州的政策调整，将限购转为限售。
流动性展望：2018年初，监管层持续发布新规，进一步标准化金融机构业务，可能对整体流动性造成收紧压力。预计全年新增人民币贷款将增长至14万亿至14.5万亿，但按揭贷款占比可能降至30%-35%。
开发商融资压力：随着高价地入市，核心城市项目销售毛利率可能承压，同时融资成本上升，融资渠道分化。分析师更倾向于推荐国有开发商及在高阶城市布局的开发商。

政策调整：兰州取消了三个近郊区（西固区、九州开发区、高坪区）的限购政策，核心区域（城关区、七里河区、安宁区）继续限购，但不再要求社保证明和纳税证明。
限售政策：兰州成为全国第46个实施限售政策的城市，要求购房者在取得《不动产权证书》满三年后方可上市交易。
城市经济基本面：兰州是50多个限购城市中经济基本面最弱的城市之一，因此可能成为政策调整的试点城市。
市场反应：尽管港股大型内地开发商股价在2018年第一周平均上涨14%，但分析师认为市场反应过度，忽视了持续的调控和金融去杠杆的影响。
估值情况：板块平均估值为11.1倍17年PE，8.6倍18年PE，以及1.4倍17年PB，1.2倍18年PB。分析师认为估值可能被市场过度乐观情绪所推动。
推荐标的：分析师推荐华润置地（1109: HK）、龙湖地产（960: HK）和远洋集团（3377: HK），认为其在国有背景、高阶城市布局及开发与持有物业并重方面更具优势。