20180108-申万宏源研究_香港_-房地产行业_兰州限购转限售_落实分类调控_12页_935kb

文档总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场，特别是兰州在2018年的新政策，以及整体市场对房地产调控和金融去杠杆的反应。报告指出兰州的限购政策在2017年实施后，已出现市场疲软迹象，因此2018年兰州取消部分区域限购，但对核心区域加码限售。同时，报告对房地产行业整体趋势持谨慎态度，认为政策松动反应过度，忽视了持续调控和金融去杠杆的累积影响。

主要观点

• 兰州政策调整：兰州是西北地区经济基础较弱的城市，其限购政策在2017年实施后，新房销售面积下降17%。2018年政策调整为取消部分区域限购，同时对核心区域和一个近郊区实施三年限售政策，成为全国第46个执行限售政策的城市。
• 限购政策的必要性：报告认为兰州的限购政策并非必要，且其政策调整仅为个例，不表示其他城市将放松限购。
• 市场流动性展望：2018年初，监管层持续发布新规以进一步规范金融机构业务，可能对市场流动性造成负面影响。预计居民中长期贷款将收缩至4.2万亿-5万亿，占全年新增人民币贷款比例降至30%-35%，银行可能因此提高贷款利率。
• 股票推荐：报告认为2018年国有开发商比民营开发商更安全，推荐华润置地、龙湖地产和远洋集团，因其在高阶城市有更广泛的布局，并且在开发和持有物业方面保持平衡。

关键信息

房地产调控政策

• 限购取消：兰州取消了三个近郊区（西固区、九州开发区、高坪区）的住房限购政策。
• 限售政策：对核心城区（城关区、七里河区、安宁区）和一个近郊区（西固区）实施三年限售政策，自取得《不动产权证书》后三年内不得上市交易。
• 其他城市政策：部分二线城市如西安、济南、长沙、武汉、郑州和南京已开始放宽落户限制以绕开限购，吸引非户籍人口购房。

房地产市场趋势

• 经济基本面：兰州被认为是经济基本面最弱的城市之一。
• 销售趋势：2017年新房销售面积同比下降17%，尽管均价上涨3.7%。
• 限售影响：限售政策可能对核心区域的新房销售毛利率造成压力，同时融资成本可能上升，融资渠道分化。

股票市场表现与推荐

• 股票反弹：2018年第一周，香港上市的大中型内地开发商平均上涨约14%，A股同业反弹更为强劲。
• 估值分析：平均估值为11.1倍17年PE，8.6倍18年PE，1.4倍17年PB，1.2倍18年PB。
• 推荐理由：国有开发商更安全，推荐华润置地、龙湖地产和远洋集团，因其在高阶城市有更广泛的布局，并且在开发和持有物业方面保持平衡。

结论

整体来看，房地产市场仍面临持续调控和金融去杠杆的挑战，兰州的政策调整为个例，不会引发全国性政策松动。市场流动性展望不乐观，房地产销售可持续性存疑。在股票推荐方面，国有开发商和在高阶城市有较强布局的公司更具投资价值。