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龙湖集团（0960.HK）2021年报及2022年展望总结

核心内容

龙湖集团于2022年3月27日发布了2021年度报告，展示了公司在房地产开发、物业管理、商业运营及租赁住房等多航道业务上的稳健发展。报告指出，公司业绩增速领先行业，业务结构优化，融资渠道畅通，具备良好的财务安全边际和运营能力。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2021年实现2233.75亿元，同比增长21%。
• 归母净利润：238.54亿元，同比增长19.3%。
• 归母核心净利润：224.4亿元，同比增长20.1%。
• 销售目标达成：实现销售额2900.9亿元，占全年3100亿元销售目标的93.6%。
• 销售增长：销售面积同比增长5.7%，销售均价为16975元/平，销售回款率保持在90%以上。

利润率与费用率

• 毛利率：25.3%，同比减少4个百分点。
• 归母净利率：10.7%，同比减少0.1个百分点。
• 核心归母净利率：10%，同比减少0.1个百分点。
• 三费/营收：6.8%，同比增加0.5个百分点。
• 销管费用/销售金额：5.6%，同比增加1个百分点。
• 财务费用/营收：-0.5%，同比减少0.1个百分点。

拿地与土储

• 权益拿地面积：1338万方，同比下降27.6%。
• 权益拿地金额：867.7亿元，同比下降17.4%。
• 楼面价：6485元/平米。
• 总权益土储：5047万方，单方成本5251元/平，土储成本控制较好。
• 财务安全边际：在合肥一批次供地中，公司以9.84亿元获取蜀山区一宗地，体现出较强的财务实力。

商业运营

• 新开业商场：12个，其中重资产“天街”项目11个、轻资产1个，总建面113万方。
• 平均开业率与出租率：均达99%。
• 总销售额：467亿元，同店增速22%。
• 日均客流：209万人次/天，同店增速20%。
• 预计2022年新开商场：18个，总建面达751万方以上，规模扩张稳步推进。

物业管理

• 物业管理收入：75.4亿元，同比增长36%。
• 收入结构：基础物管（65%）、非业主增值服务（18%）、社区增值服务（17%）。
• 毛利率：25%。
• 在管面积：2.64亿方，同比增长67.2%，规模增长迅速，已进入物管第一梯队。
• 龙湖智创生活：已于2022年1月港交所递表，计划上市。

租赁住房

• 租金收入：22.3亿元，同比增长23%。
• 已开业房间：10.6万间，规模位居行业TOP2。
• 期末出租率：92.9%，开业6个月以上房源出租率94.3%，运营质量稳定。

关键信息

融资与债务结构

• 融资成本：4.14%，同比下降0.25个百分点。
• 平均账期：6.38年，1年以内债务占比仅8%。
• 三道红线：稳居绿档，资产负债率（扣除预收款）67.4%，净负债率46.7%，现金短债覆盖比6.11。
• 融资渠道：2021年发行90亿元公司债、10亿元中期票据，利率3.35-4.4%；2022年1月成功发行28亿元公司债。

投资建议

• 2022-2024年预测归母净利润：270.91/305.63/340.33亿元，同比增速分别为13.6%、12.8%、11.4%。
• 对应EPS：4.46/5.03/5.60元。
• 当前股价对应PE：7.27/6.44/5.78倍。
• 维持买入评级，目标价为64.40港元。

风险提示

• 行业销售景气度下滑超预期。
• 政策调控收紧超预期。

财务与估值指标

总结

龙湖集团在2021年实现了业绩的持续稳健增长，销售和拿地表现良好，同时在物业管理、商业运营和租赁住房等多航道业务上取得了显著进展。尽管受到行业调控和高价地结算的影响，公司依然保持较高的利润率和良好的财务状况，融资渠道畅通，债务结构合理。公司计划在2022年继续扩大业务规模，保持增长态势。分析师维持买入评级，目标价为64.40港元，预计未来三年的净利润将稳步增长，市盈率逐步下降，展现出良好的投资潜力。