20131219-华创证券-房地产_静候轮回_守正出奇_25页_3mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在2013年及2014年的市场趋势、行业展望及投资策略，指出房地产行业正处于从“第一曲线”向“第二曲线”转型的关键阶段。

行业中长期展望：寻找第二曲线

• 第一曲线的拐点临近：行业成长的长期驱动力正在减弱，人口大规模、单向流动的阶段趋于结束。
• 第二曲线的探索：房地产行业需通过服务化、田园化、城市群等方式寻找新的成长动力。

2014年展望：周期高点已过，区域市场景气度轮转

• 周期调整：2014年房地产市场可能进入下行阶段，销售和投资将持续下滑，低点大概率出现在明年上半年。
• 区域轮转：低线市场表现可能优于一二线市场，但需精选优质城市进行布局。

主要观点

行业层面：静候轮回

• 房地产行业趋势性行情仍需等待，需关注政策改善带来的超额收益窗口。
• 行业整体进入调整期，需耐心等待基本面和政策面的反转。

个股层面：守正出奇

• 守正：在行业见底之前，配置具备基本面支撑的非纯粹住宅开发商，如华夏幸福、中航地产、华侨城A、世茂股份。
• 出奇：关注四大主题投资机会：
  1. 国企改革：推荐中航地产、深振业A、华发股份、鲁商置业、上实发展、中华企业；建议关注天房发展、天津松江、格力地产、合肥城建、天地源、栖霞建设、嘉凯城、渝开发。
  2. 土地流转：关注金隅股份、电子城、中航地产、中粮地产。
  3. 自贸区：关注格力地产、华发股份、津滨发展。
  4. 户籍改革：推荐荣盛发展、金科股份、碧桂园。

关键信息

市场周期分析

• 土地溢价率：作为衡量房地产周期波动的领先指标，本轮土地周期高点已过，未来将进入调整期。
• 销售和投资走势：销售增速在2013年2月达到高点，之后持续下滑，预计2014年Q1出现负增长；投资增速在2014年Q2可能见底。

城市分化趋势

• 一线城市库存处于低位但逐步改善，三四线城市库存压力较大但存在发展机遇。
• 城市群：成渝城市群和长江中游城市群将成为未来增长最快地区，合肥、武汉、长沙、南昌、成都、重庆等沿江中心城市可能成为增长引擎。

投资建议

• 行业评级：中性，维持不变。
• 推荐公司及评级：
  • 华夏幸福（600340）：强推
  • 中航地产（000043）：强推
  • 世茂股份（600823）：强推
  • 华侨城A（000069）：推荐

风险提示

• 地产调控政策出现超预期调整；
• 相关领域改革低于预期。

图表与数据支持

• 图表1：第二曲线
• 图表2：房地产销售回落幅度远大于GDP回落幅度
• 图表3：未来经济增长对房地产的支撑作用减弱
• 图表4：世联客户年龄结构变化
• 图表5：中国城镇化速度
• 图表6：人口流动方向单一且集中
• 图表7：北京、上海、深圳人口流入最多
• 图表8：服务业崛起为房地产提供新空间
• 图表9：房地产行业将从住宅主导转向多元业态
• 图表10：美国大都市区情况比较
• 图表11：中国城市群GDP复合增长率
• 图表12：长江中游城市群GDP增长最快
• 图表13：土地市场周期高点出现在Q3
• 图表14：销售和投资高点已过
• 图表15：销售将持续下滑至2014年Q1
• 图表16：投资低点预计出现在2014年Q2
• 图表17：各级城市土地市场分化加剧
• 图表18：各线城市土地出让金增幅比较
• 图表19：各线城市土地出让面积增幅比较
• 图表20：各线城市销售增长驱动力不同
• 图表21：一线城市新开工增长更快
• 图表22：一线城市的库存处于低位
• 图表23：各线城市库存情况比较
• 图表24：销售恶化之后的政策环境改善是趋势性行情的充分必要条件
• 图表25：地产板块投资时钟
• 图表26：弱市中的地产龙头不具备防御价值
• 图表27：地产板块国企改革相关个股一览
• 图表28：自贸区相关个股一览

投资策略总结

• 静候轮回：等待行业周期的调整和区域市场的轮转，关注政策面改善和市场变化。
• 守正出奇：在行业基本面未改善前，配置非住宅开发商；在改革政策推动下，挖掘主题投资机会。

分析师信息

• 杨现领：高级分析师，经济学博士，三年证券行业研究经验。
• 解睿：分析师，金融学硕士，三年证券行业研究经验。

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

行业评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
• 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%-5%之间；
• 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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