房地产行业动态报告：土地购置费拉动投资，到位资金将承压-20180319-东北证券-14页-1mb

房地产行业2018年1-2月动态总结

核心内容概述

2018年1-2月，中国房地产行业呈现出投资增速超预期、销售增长放缓、土地市场理性回归以及到位资金承压等多重特征。报告认为，房地产行业整体仍具有较强的韧性，但中小房企面临融资困境，行业整合加速。

主要观点

1. 房地产投资增速提高，超市场预期

• 2018年1-2月全国房地产开发投资10831亿元，同比增长 9.9%，增速比去年全年提高 2.9个百分点，超出市场预期。
• 住宅投资增长 12.3%，占房地产开发投资的 68.1%。
• 分区域来看，东部地区增速 11.6%，中部地区增速 13.4%，西部地区增速 3.7%，东北地区增速 -15.3%。

2. 新开工增速回落，竣工面积有所下降

• 1-2月房屋新开工面积同比增长 2.9%，增速比去年全年回落 4.1个百分点。
• 房屋竣工面积同比下降 12.1%，增速较去年全年回落 7.7个百分点。
• 原因包括房企资金紧张、销售预期减弱以及环保政策影响。

3. 房企拿地回归理性，溢价率保持低位

• 土地购置面积同比下降 1.2%，增速较去年全年回落 17.0个百分点。
• 土地成交价款同比持平，增速较去年全年下降 49.4个百分点。
• 土地成交溢价率维持在较低水平，分别为 20.47% 和 16.53%，未来预计进一步下降。

4. 销售增速回落，三四线城市带动

• 商品房销售面积同比增长 4.1%，增速比去年全年回落 3.6个百分点。
• 商品房销售额同比增长 15.3%，增速提高 1.6个百分点，销售面积与销售额增速差主要由平均销售单价上行所致。
• 三四线城市房价上涨迅速，成为销售增长的主要动力。

5. 到位资金承压，按揭利率持续上行

• 房地产开发企业到位资金同比增长 4.8%，增速比去年全年回落 3.4个百分点。
• 个人按揭贷款同比下降 4.3%，降幅扩大 2.3个百分点。
• 2月全国首套房贷款平均利率升至 5.46%，为1年期基准利率的 1.26倍，按揭利率持续上行对资金端形成压力。

关键信息

• 房地产投资韧性：尽管销售增速放缓，但房地产投资仍表现出较强的韧性，尤其受2017年土地成交火热的滞后效应影响。
• 资金端收紧：到位资金增速放缓，按揭利率上行，融资环境趋紧，中小房企融资难度加大。
• 土地市场理性化：房企对土地市场的态度更加谨慎，土地成交价和溢价率预计将进一步下降。
• 行业整合加速：大型房企将通过招拍挂和并购等方式获取性价比较高的土储资源，实现稳定盈利。
• 投资建议：重点推荐行业龙头股（万科A、保利地产）、资源类房企（招商蛇口、华侨城A）以及二线排头兵（新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展、金科股份），同时关注租赁类和REITs概念公司（世联行、市北高新、光大嘉宝）。

风险提示

• 房地产调控政策进一步深化
• 货币政策超预期收紧

行业数据概览

投资建议

• 重点推荐：行业龙头股（万科A、保利地产）、资源类房企（招商蛇口、华侨城A）、二线排头兵（新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展、金科股份）
• 关注公司：租赁类和REITs概念公司（世联行、市北高新、光大嘉宝）

公司财务数据（部分）

图表说明

• 图1：房地产开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额及累计同比
• 图3：各地区房地产开发投资额及同比
• 图4：国房景气指数
• 图5：房地产开发投资完成额累计及当月同比
• 图6：房地产开发资金来源累计同比
• 图7：房地产开发资金来源
• 图8：自筹资金及累计同比
• 图9：其他资金及累计同比
• 图10：首套房平均贷款利率
• 图11：个人按揭贷款及累计同比
• 图12：商品房销售面积及累计同比
• 图13：住宅销售面积及累计同比
• 图14：商品房待售面积及同比
• 图15：住宅待售面积及同比
• 图16：40大中城市一二三线商品房销售面积累计同比
• 图17：70大中城市新建商品房住宅价格指数当月同比

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分析师简介

• 张云凯，美国约翰霍普金斯大学金融学硕士，东北证券房地产行业研究助理

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