20200817-东北证券-房地产行业动态报告_7月销售增速创近两年新高_到位资金累计增速转正_18页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2020年7月中国房地产行业的发展状况，重点围绕房地产投资、土地市场、销售情况、房企资金到位及房贷利率等方面展开，指出行业整体呈现积极发展趋势。

主要观点

1. 房地产投资高位运行：

   • 2020年1-7月，全国房地产开发投资完成额同比增加3.4%，其中住宅开发投资增长4.1%，对整体房地产开发投资形成拉动。
   • 7月房地产开发投资额同比增长11.7%，增速较上月扩大3.1个百分点。
   • 各地区投资增速呈现分化，东部和西部地区增速较高，东北地区投资增速提升明显。

2. 土地市场火热，溢价率维持高位：

   • 7月土地购置面积同比下降1.8%，但土地成交价款同比增长36.8%，楼面均价环比上涨58.8%，同比上涨39.4%。
   • 7月百城土地成交溢价率为15.6%，连续5个月保持15%左右的高位。
   • 核心一二线城市是房企拿地主阵地，拿地占比明显提升。

3. 销售延续量价齐升：

   • 7月商品房销售面积同比增长9.5%，销售额同比增长16.6%，单月销售增速创2019年以来新高。
   • 商品房销售均价为10211元/平米，同比上升6.5%。
   • 7月三十大中城市商品房成交面积同比增长10.4%，传统淡季表现超预期。

4. 房企到位资金累计增速转正：

   • 1-7月房企业到位资金同比增加0.8%，累计增速首次转正。
   • 各项资金来源（国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款）均实现两位数增长，显示融资环境宽松。

5. 房贷利率八连降：

   • 2020年7月，首套房贷款利率为5.26%，环比下降2个基点；二套房贷款利率为5.58%，环比下降2个基点。

关键信息

• 行业趋势：房地产行业整体呈现回暖态势，投资、销售、融资均出现积极变化，尤其在销售端表现突出。
• 区域差异：东部地区销售和投资表现优于其他地区，而东北地区投资增速提升明显。
• 政策影响：宽松的融资环境和房企补库存需求推动土地市场热度上升。
• 库存变化：商品房、住宅、办公楼、商业营业用房待售面积均出现下降，显示市场去化能力增强。
• 风险提示：政策超预期收紧及疫情反复可能对销售和施工造成不确定性影响。

个股推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

财务数据概览

行业数据概览

风险提示

• 政策风险：政策超预期收紧可能对行业造成较大影响。
• 疫情风险：疫情反复可能对销售和施工进度带来不确定性。

分析师信息

• 王小勇：重庆大学技术经济及管理硕士，四川大学水利水电建筑工程本科，现任东北证券建筑建材行业首席分析师。
• 吴胤翔：同济大学建筑与土木工程硕士，东南大学道路桥梁与渡河工程本科，现任东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

图表目录（部分）

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-7月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市单月成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值
• 图32：住宅待售面积累计值
• 图33：办公楼待售面积累计值
• 图34：商业营业用房待售面积累计值
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：分线商品房销售金额累计同比
• 图42：分线商品房销售金额单月同比
• 图43：分线商品房销售面积累计同比
• 图44：分线商品房销售面积单月同比
• 图45：百城住宅价格指数单月环比
• 图46：百城住宅价格指数单月同比
• 图47：房地产开发累计资金来源
• 图48：房地产开发资金来源累计同比
• 图49：房地产到位资金累计同比
• 图50：单月房地产到位资金及单月同比
• 图51：国内贷款资金累计同比
• 图52：单月国内贷款资金及单月同比
• 图53：自筹资金累计同比
• 图54：单月自筹资金及单月同比
• 图55：定金及预收款累计同比
• 图56：单月定金及预收款及单月同比
• 图57：个人按揭贷款累计同比
• 图58：单月个人按揭贷款及单月同比
• 图59：首套房、二套房房贷平均利率
• 图60：首套房、二套房房贷平均利率环比变化

结论

2020年7月，房地产行业整体表现优于市场预期，销售、投资及融资均呈现积极趋势。尽管部分指标如竣工面积出现短期下滑，但预计未来1-2年内将逐步改善。建议重点关注一线及二线龙头房企，以及具备资源和业绩确定性强的物管公司。同时，需警惕政策收紧及疫情反复带来的不确定性风险。