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房地产投资：土地购置费的干扰与影响分析

核心内容

本文由兴业研究团队撰写，发表于2017年7月19日《大公报》，主要探讨了2017年上半年房地产投资数据异常坚挺的原因，并指出土地购置费在统计中的重要作用及其对投资数据的干扰。

主要观点

1. 房地产投资数据异常

   • 2017年1-5月房地产投资同比增长8.8%，较2016年全年加快1.9个百分点，打破了“销售领先投资6个月”的传统规律。
   • 市场对此感到困惑，认为“这次不一样”，但实际原因与土地购置费的统计方式密切相关。

2. 土地购置费对投资数据的影响

   • 土地购置费是房地产投资的一部分，计入方式为实际发生额，因此其波动会对整体投资数据产生显著影响。
   • 土地购置费占房地产投资的18%，其中75%属于“其他费用投资”，说明其在投资构成中占据重要地位。

3. 土地购置费与拿地情况的脱节

   • 土地购置费与当期开发商拿地情况无直接关联，而是与大约1年前的土地成交价格相关。
   • 土地购置费是土地成交的滞后指标，不能准确反映开发商当前的拿地行为。

4. 土地购置费增速的驱动因素

   • 土地购置费增速 = 房屋新开工面积增速 + 1年前土地楼面均价涨幅。
   • 由于土地楼面均价涨幅远大于新开工面积增速，因此土地购置费增速主要由地价波动决定。

5. 投资拐点与未来趋势

   • 剔除土地购置费后，房地产投资增速在2016年4月见顶回落，进入区间震荡。
   • 土地购置费增速在2016年7月达到高点，随后因房地产调控政策的实施，地价上涨被遏制，预计从2017年第三季度开始放缓，进而带动房地产开发投资逐步回落。

关键信息

• 土地购置费的定义：房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，计入房地产投资。
• 土地购置费的占比：2017年1-5月，土地购置费占房地产投资的18%，占其他费用投资的75%。
• 土地购置费与地价的关系：土地购置费增速与1年前土地成交楼面均价涨幅高度相关，反映地价波动。
• 土地购置费的滞后性：土地购置费是土地成交的滞后指标，不能反映当期拿地情况。
• 投资走势分析：剔除土地购置费后，房地产投资增速趋于平稳，显示实际投资增长放缓。
• 未来展望：预计土地购置费增速将从2017年第三季度开始放缓，带动房地产开发投资逐步回落。

数据与图表说明

• 图表1展示了房地产投资与销售之间的关系，与以往不同。
• 图表2和图表7显示了土地购置费在房地产投资中的占比及其对增速的影响。
• 图表3展示了其他费用投资增速与土地购置费增速的接近性。
• 图表4和图表5对比了剔除土地购置费前后的投资走势和土地购置费波动。
• 图表6显示了土地“招拍挂”出让比例在2008年后大幅上升。
• 图表8和图表9说明土地购置费与当期拿地费用不相关，具有1年左右的滞后性。
• 图表10和图表11进一步分析了土地购置费增速的驱动因素。
• 图表12展示了先行指标预示土地购置费增速将在第三季度见顶。

结论

土地购置费在房地产投资统计中扮演着重要角色，其波动显著影响投资数据表现。由于其滞后性和计入方式，土地购置费并不能准确反映当前房地产市场的真实情况。随着房地产调控政策的实施，地价上涨趋势得到遏制，土地购置费增速预计将在2017年第三季度见顶回落，进而影响房地产开发投资的整体走势。