20180418-招商证券-行业最新观点及1-3月房地产数据点评_三四线销量下行平缓增加全局销量韧性_土地购置费或依然是拉动投资的主力_14页_1mb

文档总结

核心内容

本报告发布于2018年4月18日，主要分析了2018年1-3月全国房地产市场数据，并对房地产行业未来的走势及投资策略进行了展望。报告指出，尽管存在调控政策和市场利率上升等压力，但房地产市场仍表现出一定的韧性，特别是三四线城市销量调整相对平缓，有助于维持行业整体销量的底部。同时，报告强调了房地产行业在2018年可能兼具beta和alpha行情，其中alpha更应关注企业的拿地和销售能力，而非仅规模效应。

主要观点

1. 销量变化

• 全国销量：1-3月房地产销售面积同比增长3.6%，3月单月增长3.2%，较1-2月下降0.9PCT，略低于市场预期。
• 结构变化：一线和重点二线城市销量同比向上，三四线城市销量同比平缓向下。
• 趋势判断：预计4-5月销量同比将低位震荡，6月可能成为年内销量底部，全年销量底部预计在年中左右。
• 价格变化：销售均价同比有所回落，但3月全国房价指数同比变化不大，表明三四线城市需求韧性较强。

2. 投资变化

• 投资增速：3月房地产名义投资同比增长10.8%，较1-2月增加0.9PCT，超市场预期。
• 结构分析：投资增长主要由土地购置费用滞后回升和施工面积低位小幅反弹带动。
• 未来预期：预计2018年全年房地产投资增速将放缓至5%左右，前高后低。
• 建安投资：18Q1同比转正，但预计往后将再次下行，房地产上下游更好的机会或出现在2018年第三季度至2019年。

3. 资金链变化

• 资金来源：3月资金来源同比增长0.0%，主因销售回款和自筹资金回落。
• 资金链趋势：整体资金链继续收紧，预计2018年下半年资金链对房价的压制风险将显现，尤其是三四线城市。
• 流动性指标：3月招商货币活化指数继续下行，房价作为滞后指标，预计将在2018年下半年出现调整。

关键信息

• 行业指数表现：2018年1-3月房地产行业指数表现相对稳定，但存在回调风险。
• 市场预期：行业beta预期下，板块alpha更应关注企业的拿地和销售能力。
• 配置建议：
  • 高周转+低净负债率：关注【万科A】，【金地集团】，【保利地产】。
  • 价值创造能力强：推荐【华侨城A】等资源型公司。
  • 高杠杆型公司：关注【阳光城】、【泰禾集团】等，在周期底部左侧加杠杆的公司可能在周期回升时表现突出。
  • 新经济领域：关注“基于信息的交易”、“社区服务”、“存量优化”等新经济主题。
  • 区域主题：京津冀协同战略和粤港澳大湾区值得关注。
  • 央企改革：重点推荐【侨城】、【保利地产】等央企改革标的。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大。
• 短期行业销售回调可能超预期。
• 调控政策可能进一步强化。

分析师团队

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，有丰富的行业研究经验。
• 刘义：房地产行业联席首席分析师，有多年证券行业研究经验。
• 董浩、李洋：研究助理，具备相关专业背景。

投资评级

• 公司短期评级：根据6个月内公司股价相对沪深300指数的表现分为强烈推荐、审慎推荐、中性和回避。
• 公司长期评级：根据公司长期竞争力分为A、B、C。
• 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现分为推荐、中性和回避。

总结

2018年房地产行业在周期回调背景下表现出一定的韧性，尤其在三四线城市销量调整平缓，有助于维持行业整体销量的底部。报告重申2018年可能是地产股大年，兼具beta和alpha行情。建议关注高周转、低净负债率的蓝筹公司，如【万科A】、【金地集团】、【保利地产】，以及具备价值创造能力的资源型公司和高杠杆型公司。同时，关注新经济领域和区域主题，如京津冀协同战略和粤港澳大湾区，以及央企改革带来的机会。