20201221-东北证券-房地产行业动态报告_销售增速高位回落_土地市场量减价增_19页_2mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告发布于2020年12月21日，对房地产行业的投资表现、市场动态及公司财务数据进行了详细分析，整体对房地产行业评级为“优于大势”。报告指出，尽管房地产投资增速高位小幅回落，但销售和竣工数据保持强劲，土地市场呈现“量减价增”的趋势，同时融资环境有所收紧，对行业未来发展提出了审慎预期。

主要观点

1. 房地产投资增速高位回落

• 1-11月房地产开发投资完成额：129,492亿元，同比增长6.8%。
• 1-11月住宅开发投资完成额：95,837亿元，同比增长7.4%，占房地产开发投资的74%。
• 11月房地产开发投资额：同比增长10.9%，较上月收窄1.8个百分点。
• 11月住宅开发投资额：同比增长11.4%，较上月收窄2.9个百分点。

投资增速回落主要由于“345”融资新规、疫情趋缓及流动性环境收紧，导致房企拿地和新开工行为趋于审慎。

2. 新开工持续回暖，竣工增速小幅回落

• 1-11月房屋新开工面积：20.11亿平米，同比下降2.0%。
• 1-11月房屋竣工面积：5.92亿平米，同比下降7.3%。
• 11月新开工面积：同比增长4.1%，环比上月扩大0.6个百分点。
• 11月竣工面积：同比增长3.1%，环比上月收窄2.8个百分点。

新开工数据回暖表明房企在政策支持下仍保持一定投资意愿，而竣工增速小幅回落主要因房企加快竣工结算以改善资产负债表，预计未来竣工改善趋势仍将持续。

3. 土地市场量减价增

• 1-11月土地购置面积：20,591万平米，同比下降5.2%。
• 1-11月土地成交价款：13,890亿元，同比增长16.1%。
• 11月土地购置面积：同比下降15.6%，降幅较上月扩大10.0个百分点。
• 11月土地成交价款：同比增长22.8%，增速较上月扩大3.4个百分点。

土地市场成交面积连续五个月回落，但成交楼面价和溢价率显著上升，表明核心城市圈优质土地需求依然强劲。同时，融资新规和调控政策导致房企拿地积极性趋缓。

4. 销售增速高位回落

• 1-11月商品房销售面积：150,834万平米，同比增长1.3%。
• 1-11月商品房销售额：148,969亿元，同比增长7.2%。
• 11月商品房销售面积：同比增长12.0%，较上月收窄3.2个百分点。
• 11月商品房销售额：同比增长18.6%，较上月收窄5.3个百分点。

销售数据高位回落主要由供给端推盘量增加及以价换量策略主导，但市场需求仍具韧性。此外，三十大中城市商品房成交面积同比上升6.8%，显示销售维持高位。

5. 到位资金增速高位走阔

• 1-11月房地产开发企业到位资金：171,099亿元，同比增长6.6%。
• 11月到位资金增速：同比增长17.2%，环比扩大2.7个百分点。

到位资金增速高位走阔主要得益于销售表现良好，但随着销售增速回落及融资边际收紧，预计资金面将承压。

关键信息

个股推荐

• 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、华夏幸福、招商蛇口。
• 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团。
• 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

行业数据

• 成分股数量：120只。
• 总市值：8560亿元。
• 流通市值：7460亿元。
• 市盈率：11.98倍。
• 市净率：1.15倍。
• 成分股总营收：6175亿元。
• 成分股总净利润：622亿元。
• 成分股资产负债率：123.30%。

贷款利率变化

• 11月首套房利率：5.24%，环比持平。
• 11月二套房利率：5.54%，环比下降0.01个百分点。

图表目录（摘要）

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-11月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市累计成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值
• 图32：住宅待售面积累计值
• 图33：办公楼待售面积累计值
• 图34：商业营业用房待售面积累计值
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：分线商品房销售金额累计同比
• 图42：分线商品房销售金额单月同比
• 图43：分线商品房销售面积累计同比
• 图44：分线商品房销售面积单月同比
• 图45：百城住宅价格指数单月环比
• 图46：百城住宅价格指数单月同比

分析师简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出。
• 行业投资评级：优于大势、同步大势、落后大势。

联系方式

• 公募销售：阮敏、吴肖寅、齐健、陈希豪、李流奇、李瑞暄、周嘉茜、刘彦琪、金悦、周之斌。
• 非公募销售：李茵茵、杜嘉琛、王天鸽。