20210120-东北证券-房地产行业动态报告_销售靓丽开工持续回暖_土地成交规模年末翘尾_19页_2mb
报告摘要
房地产行业分析报告总结
核心内容概述
本报告发布于2021年1月20日，分析了2020年房地产行业的整体表现及2021年市场展望，重点包括房地产开发投资、新开工与竣工、土地市场、销售情况以及融资环境等方面。
主要观点
1. 房地产开发投资情况
- 累计投资增速企稳：2020年1-12月，全国房地产开发投资完成额为141,443亿元，同比增长7.0%，其中住宅开发投资完成额为104,446亿元，同比增长7.6%，占房地产开发投资的73.8%。
- 当月投资增速小幅回落：12月房地产开发投资额同比增长9.3%，增速较上月收窄1.6个百分点，主要受融资新规及流动性收紧影响。
- 施工投资持续走阔：1-11月施工投资累计同比上升5.6%，增速较上月扩大0.8个百分点，对整体投资形成支撑。
- 区域表现：东部地区增速最快，中部地区增速修复回正，西部地区保持稳定增长，东北地区增速相对较低。
2. 新开工与竣工情况
- 新开工持续回暖：12月新开工面积同比增长6.3%，增速较上月扩大2.2个百分点，反映房企在融资新规下优先保障开工以回款。
- 竣工增速回落至负值：12月竣工面积同比下降0.2%，降幅较上月扩大3.2个百分点，主要受2019年高基数及政策延后交付影响。
- 未来预期：预计2021年新开工增速将小幅修复至1.0%，竣工增速将改善至7.0%。
3. 土地市场情况
- 土地购置面积大幅改善：12月土地购置面积同比增长20.5%，增幅较上月扩大36.2个百分点，但整体供应和成交面积仍呈现下行趋势。
- 溢价率回落：百城土地成交溢价率为9.9%，环比下降6.4个百分点，一线、二线城市溢价率明显回落。
- 各线城市表现：一线城市土地供应大幅增加，但成交面积下降；二线城市供应和成交均小幅下降；三线城市供应和成交面积均大幅减少。
4. 销售市场情况
- 全年销售面积与金额创历史新高：2020年商品房销售面积176,086万平米，同比增长2.6%；销售额173,613亿元，同比增长8.7%。
- 当月销售市场年尾翘尾：12月商品房销售面积同比增长11.5%，销售额同比增长18.9%，但销售面积增速小幅回落。
- 市场分化：核心一、二线城市市场需求韧性较强，弱三、四线城市受棚改退场和购买力瓶颈影响，销售承压。
5. 融资与资金来源
- 到位资金增速高位走阔：2020年1-12月到位资金同比增长8.1%，其中定金及预收款增速显著上升，个人按揭贷款增速回落。
- 融资渠道变化：房企通过ABS、公司债、中期票据等方式融资，融资金额和利率有所变化，部分企业融资规模扩大。
6. 利率情况
- 首套房利率小幅回调：12月首套房利率为5.23%，环比下降0.01个百分点。
- 二套房利率持平：二套房利率为5.54%，环比保持不变。
关键信息
- 行业评级：优于大势
- 重点推荐公司：
- 一线房企：万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口
- 二线房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、旭辉控股集团
- 物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、招商积余
- 风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
行业数据概览
| 指标 | 数值 |
|---|---|
| 成分股数量（只） | 123 |
| 总市值（亿） | 8887 |
| 流通市值（亿） | 7666 |
| 市盈率（倍） | 12.28 |
| 市净率（倍） | 1.07 |
| 成分股总营收（亿） | 6191 |
| 成分股总净利润（亿） | 624 |
| 成分股资产负债率（%） | 123.32 |
融资情况
| 发行主体 | 融资方式 | 融资金额（亿元） | 借款年限（年） | 票面利率（%） | 起息日 |
|---|---|---|---|---|---|
| 首开股份 | 超短期融资债券 | 10.00 | 0.74 | 3.08 | 2021-01-15 |
| 中海地产 | 一般中期票据 | 15.00 | 3.00 | 3.35 | 2021-01-15 |
| 信达地产 | 一般中期票据 | 9.00 | 3.00 | 4.50 | 2021-01-13 |
| 绿城集团 | 一般公司债 | 25.00 | 5.00 | 3.92 | 2021-01-13 |
| 金地集团 | 一般中期票据 | 15.00 | 3.00 | 3.88 | 2021-01-13 |
| 金融街 | 一般公司债 | 9.00 | 5.00 | 3.54 | 2021-01-12 |
| 珠江投资 | 一般公司债 | 9.70 | 5.00 | 7.50 | 2021-01-11 |
| 宝龙实业 | 一般公司债 | 10.00 | 5.00 | 6.60 | 2020-12-31 |
| 金科股份 | 超短期融资债券 | 10.00 | 0.71 | 5.40 | 2021-01-08 |
| 龙湖 | 一般公司债 | 20.00 | 5.00 | 3.95 | 2021-01-07 |
| 绿地集团 | 一般公司债 | 10.00 | 3.00 | 7.00 | 2021-01-07 |
| 滨江集团 | 一般短期融资券 | 9.30 | 1.00 | 3.95 | 2021-01-07 |
| 保利地产 | 证监会主管ABS | 13.36 | 1.00 | 3.70 | 2020-12-22 |
| 招商蛇口 | 一般中期票据 | 16.00 | 3.00 | 3.76 | 2020-12-18 |
图表目录（摘要）
- 图1：商品房开发投资完成额累计同比
- 图2：住宅开发投资完成额累计同比
- 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
- 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
- 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
- 图6：房地产开发投资额构成
- 图7：各地区商品房开发投资额占比
- 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
- 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
- 图10：国房景气指数
- 图11：房屋新开工面积累计同比
- 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
- 图13：房屋施工面积累计同比
- 图14：房屋年度施工面积及1-12月同比
- 图15：房屋竣工面积累计同比
- 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
- 图17：土地成交价款累计同比
- 图18：单月土地成交价款及单月同比
- 图19：土地购置面积累计同比
- 图20：单月土地购置面积及单月同比
- 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
- 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
- 图23：单月百城土地成交结构
- 图24：百城分线供应土地建面同比
- 图25：百城分线成交土地建面同比
- 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
- 图27：商品房销售面积累计同比
- 图28：商品房单月销售面积及单月同比
- 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
- 图30：一、二、三线城市累计成交占比
- 图31：商品房待售面积累计值（百万方）
- 图32：住宅待售面积累计值（百万方）
- 图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
- 图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
- 图35：各地区商品房销售金额占比
- 图36：各地区商品房销售金额累计同比
- 图37：各地区商品房销售金额单月同比
- 图38：各地区商品房销售面积占比
- 图39：各地区商品房销售面积累计同比
- 图40：各地区商品房销售面积单月同比
- 图41：分线商品房销售金额累计同比
- 图42：分线商品房销售金额单月同比
- 图43：分线商品房销售面积累计同比
- 图44：分线商品房销售面积单月同比
- 图45：百城住宅价格指数单月环比
- 图46：百城住宅价格指数单月同比
- 图47：房地产开发累计资金来源
- 图48：房地产开发资金来源累计同比
- 图49：房地产到位资金累计同比
- 图50：单月房地产到位资金及单月同比
- 图51：国内贷款资金累计同比
- 图52：单月国内贷款资金及单月同比
- 图53：自筹资金累计同比
- 图54：单月自筹资金及单月同比
- 图55：定金及预收款累计同比
- 图56：单月定金及预收款及单月同比
- 图57：个人按揭贷款累计同比
- 图58：单月个人按揭贷款及单月同比
- 图59：首套房、二套房房贷平均利率
- 图60：首套房、二套房房贷平均利率环比变化
分析师简介
- 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，拥有13年证券研究从业经验，专注于房地产行业分析。
- 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。
投资评级说明
- 股票投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出
- 行业投资评级：优于大势、同步大势、落后大势
风险提示
- 行业资金面超预期收紧
- 市场表现超预期下行
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