房地产行业：行业最新观点及1~3月房地产数据点评，三四线销量下行平缓增加全局销量韧性，土地购置费或依然是拉动投资的主力-20180418-招商证券-14页-1mb

文档总结

核心内容

本报告为招商证券于2018年4月18日发布的房地产行业分析，核心观点为：2018年可能是地产股的“大年”，兼具beta行情和alpha行情。在周期回调背景下，行业销量虽有所回落，但三四线城市调整平缓，整体销量回落幅度小于预期，预计年中为销量底部。同时，房地产投资（尤其是建安投资）在前期有所回升，但后续将逐步下行，房地产上下游行业的机会或出现在2018年三季度至2019年。资金链收紧风险将滞后体现在三四线城市，可能在2018年下半年显现。

主要观点

1. 销量趋势

• 全国销量同比：1-3月全国房地产销售面积同比增长3.6%，销售额同比增长10.4%。3月销量同比增速为3.2%，较1-2月下降0.9PCT。
• 结构分化：一线和重点二线城市销量同比向上，三四线城市销量平缓向下。
• 预期底部：预计6月为年内销量大底，全年销量底部在年中。
• 利率影响：按揭贷款利率上行速度放缓，对销售形成一定支撑，销量底部时间可能提前。

2. 房地产投资

• 名义投资：3月同比增长10.8%，主要由土地购置费用回升和施工面积小幅反弹推动。
• 投资结构：土地购置费占比约20%，但同比增速高；建安投资占比约70%，但后续将逐步下行。
• 全年预测：预计2018年全年房地产投资同比增速将放缓至5%。
• 建安投资：18Q1同比转正，但预计后续将再次下行，房地产上下游行业机会或在2018年三季度至2019年显现。

3. 资金链

• 资金来源：3月同比增速为0.0%，主要受销售回款和自筹资金回落影响，趋势持续下行。
• 资金链收紧：资金来源下行与投资上行导致资金链继续收紧，预计2018年下半年资金链可能降至130%以下，对三四线城市房价形成压制。

4. 配置建议

• 蓝筹股：建议关注高周转、低净负债率的公司，如【万科A】、【金地集团】、【保利地产】。
• 资源型公司：如【华侨城A】，具备价值创造能力，可关注。
• 高杠杆公司：如【阳光城】、【泰禾集团】，在周期底部左侧加杠杆，具备销售弹性，可关注。
• 新经济领域：包括“基于信息的交易”、“社区服务”、“存量优化”等，关注昆百大、国创高新、H股标的等。
• 区域主题：京津冀协同、粤港澳大湾区等区域政策红利，关注【华侨城A】、【华发股份】、【天健集团】等。
• 央企改革：重点关注央企改革相关标的，如【华侨城A】、【保利地产】等。

关键信息

• 行业指数表现：2018年房地产板块可能兼具beta和alpha行情，但alpha更应关注拿地和销售能力。
• 资金链变化：3月资金链继续收紧，预计2018年下半年对三四线房价形成压制。
• 投资节奏：房地产投资全年呈“宽U型”走势，前期回升，后期将逐步放缓。
• 区域差异：一线房价已出现回落，二线正在寻底，三四线城市可能全年调整。

总结

2018年房地产行业在政策和市场环境的影响下，销量和投资均呈现阶段性变化。随着三四线城市销量调整平缓，全国销量底部预计在年中出现，地产股具备超额收益机会。投资方面，土地购置费用仍是主要拉动因素，但建安投资将逐步下行，房地产上下游行业机会或将出现在下半年至2019年。资金链收紧风险滞后，预计对三四线城市房价形成压制。配置建议以高周转、低杠杆、具备价值创造能力的公司为主，同时关注区域政策红利和央企改革等主题。