20180319-东北证券-房地产行业动态报告_土地购置费拉动投资_到位资金将承压_14页_1mb

报告摘要

2018年1-2月，中国房地产市场表现出投资增速超预期、销售面积增长放缓、土地市场回归理性、到位资金承压等特征。整体来看，房地产行业仍具备较强的韧性，但市场结构正在发生变化，中小房企面临融资困境，行业整合加速。

房地产投资增速超预期：2018年1-2月全国房地产开发投资同比增长9.9%，增速较去年全年提高2.9个百分点，超出市场预期。主要原因是2017年土地成交火热的滞后反映。
商品房销售面积与销售额增速差异：销售面积同比增长4.1%，增速较去年全年回落3.6个百分点；销售额同比增长15.3%，增速提高1.6个百分点。增速差主要由三四线城市房价上涨带动。
土地市场表现回落：房企土地购置面积同比下降1.2%，土地成交价款同比持平，增速较去年全年回落49.4个百分点。土地成交溢价率保持低位，未来预计继续下行。
到位资金承压：房地产开发企业到位资金同比增长4.8%，增速较去年全年回落3.4个百分点。个人按揭贷款下降4.3%，按揭利率持续上行，进一步影响资金到位。
行业格局变化：中小房企融资困难，将加速退出市场，大型房企则通过招拍挂和并购等方式获取优质土储，实现盈利稳定。

销售面积：14633万平方米，同比增长4.1%，增速较去年全年回落3.6个百分点。
销售额：12454亿元，同比增长15.3%，增速较去年全年提高1.6个百分点。
分区域销售情况：
- 东部：销售面积下降5.5%，销售额增长6.7%
- 中部：销售面积增长10.7%，销售额增长25.1%
- 西部：销售面积增长13.0%，销售额增长30.2%
- 东北：销售面积增长15.2%，销售额增长35.2%

重点推荐：
- 行业龙头股：万科A、保利地产
- 资源类房企：招商蛇口、华侨城A
- 二线排头兵：新城控股、阳光城、华夏幸福、蓝光发展、金科股份
- 租赁类公司：世联行、市北高新、光大嘉宝

重点公司	现价（元）	EPS（2016A）	EPS（2017E）	EPS（2018E）	PE（2016A）	PE（2017E）	PE（2018E）	评级
万科A	32.63	1.90	2.44	3.11	17.17	13.37	10.49	买入
华夏幸福	35.38	2.20	2.88	3.91	16.08	12.28	9.05	买入
招商蛇口	22.46	1.21	1.54	1.85	18.56	14.58	12.14	买入
新城控股	37.32	1.36	2.71	3.70	27.44	13.77	10.09	买入
保利地产	14.61	1.05	1.32	1.74	13.91	11.07	8.40	买入

股票投资评级：
- 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
- 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
- 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
- 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
- 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
行业投资评级：
- 优于大势：未来6个月内，行业指数的收益超越市场平均收益。
- 同步大势：未来6个月内，行业指数的收益与市场平均收益持平。
- 落后大势：未来6个月内，行业指数的收益落后于市场平均收益。

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