深度报告-20210105-安信证券-华侨城A-000069.SZ-一篇报告看懂一家房企系列（26）_华侨城深度报告_土储集中长江中游_珠三角_拿地强度回落_20页_1mb

华侨城深度报告总结

公司总览

• 历史沿革
  华侨城股份有限公司成立于1985年，1997年在深交所上市，2002年开始全国扩张。2019年公司销售金额达862.6亿元，位列行业前50。

• 公司治理
  实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会，截至2020年9月30日，其通过华侨城集团有限公司间接控制公司股权的47.01%。公司采用“事业部+子公司”合作机制，设有北方、华东等六个事业部和欢乐谷集团等子公司。

• 业务概览
  主营业务为房地产开发和文化旅游，2020H1房地产开发和旅游综合收入分别占营业收入的40.3%和58.2%。公司采用“旅游+地产”开发模式，产品线涵盖微缩景观型主题公园、互动游乐型主题公园、生态旅游度假区等。

历史报表视角下的信用资质分析

资产可持续

• 存货分布
  截至2020年6月，公司存量土储项目共143个，剩余可开发建筑面积为2824.0万方。土储主要集中在二线（55.5%）、三四线（36.5%）城市，区域集中于长江中游（24.1%）、珠三角（20.6%）、成渝城市群（15.2%）。主要城市包括襄阳（11.8%）、武汉（10.0%）、成都（7.0%）等。

• 项目集中度
  2020H1存量土储中，TOP1/3/5/10城市项目占比分别为11.8%、28.7%、38.7%、59.2%。

• 项目周期
  公司房地产在建项目开工到单批竣工平均时滞为3.1年，略低于行业中位数3.2年。

• 拿地强度
  2019年和2020H1拿地强度分别为86.3%和70.0%。截至2019年末，土储倍数为5.0倍。

广义负债可持续

• 债务结构
  公司融资以银行贷款为主，2020H1银行贷款余额占69.0%，境内债占9.1%，非标债权融资占22.0%。有息负债抵质押率为5.4%，低于TOP50房企中位数55%。短期有息负债占比为33.4%，相比2019年下降9.1个百分点。

• 偿债能力
  2020H1现金短债比为1.0倍，与2019年持平。净负债率为111.2%，相比2019年上升26.8个百分点。剔预资产负债率为71.5%，相比2019年小幅上升2.1个百分点。

• 表外不确定性
  其他应付款、其他应收款、长期股权投资、少数股东权益占比分别为21.1%、9.8%、3.6%、29.2%。除其他应付款外，其他指标低于TOP50房企中位数。对外担保/净资产为6.6%，较2019年末上升1.4个百分点。

未来经营视角下的信用资质变化

资产可持续

• 拿地情况
  2020年1-9月新增土储总建面1000.4万方，土地总价351.2亿元，新增土储前五城市为襄阳（35.0%）、成都（8.9%）、茂名（7.2%）、西安（6.2%）、湛江（6.0%）。公司加大三四线城市及长江中游、成渝地区的布局，拿地集中度提升。2020Q3拿地强度降至44.3%，相比2020H1回落25.7个百分点。

• 资产出售
  2020年四季度以来，公司出售襄阳文城实业发展有限公司股权（对价12.4亿元）、常熟沙家浜项目（对价16.5亿元）、温州华侨城投资发展有限公司（对价27亿元）等资产。

• 销售情况
  2020年1-12月公司全口径销售金额为858.7亿元（克尔瑞口径），同比微降0.4%。销售数据存在部分缺失，2020年6月以前未披露月度和季度销售金额。

• 回款率
  数据缺失，暂不分析。

广义负债可持续

• 融资渠道
  公司积极发行公司债、中票、短融及美元债，1-12月公开市场累计净融资为92.4亿元。各类债券发行金额分别为公司债20亿元、中票125亿元、短融35亿元、美元债52.4亿元。

• 融资成本
  2020年公司各类债券平均发行利率为3.75%，相比2019年回落5BP。公司债、中票、短融平均发行利率分别为4.38%、3.98%、2.64%，相比2019年分别上升47.5BP、下降20.1BP、下降31.5BP。

• 融资期限结构
  2020年公司债券平均发行期限为2.4年，相比2019年微降0.2年。公司债和中票平均发行期限分别缩短2.0年和0.1年，短融发行期限延长0.1年。

公司治理可持续

• 控股结构
  2020年以来未见控股结构发生重大变动。

• 高层变动
  2020年以来未见高层发生重大变动。

• 多元化
  非房地产业务以文化旅游为主，2019年文旅收入为302.6亿元，同比增长54.0%。公司旗下拥有18家景区、24家酒店、1家旅行社、2家开放式旅游区，累计接待游客5209万人次。

风险提示

• 数据统计偏差
• 公司披露数据不完整
• 调控政策超预期