房地产行业2月房企销售点评：2月销售略有改善，二线蓝筹弹性更佳-20190301-华创证券-11页_1mb

2月房企销售点评总结

核心内容

2019年2月，中国房地产企业销售表现略有改善，主要得益于低基数效应及一二线城市市场回暖。整体来看，主流50家房企2月单月销售金额为4,248亿元，环比下降19%，但同比降幅收窄至-2%，较前值上升8个百分点。单月销售面积为3,213万方，环比下降16%，同比微升0.4%，较前值上升15个百分点。累计1-2月销售金额为9,451亿元，同比-6%，较前值上升4个百分点；累计销售面积为6,956万方，同比-9%，较前值上升6个百分点。

主要观点

• 销售改善：2月销售同比降幅有所收窄，主要受18年一季度低基数及一二线城市回暖影响。
• 行业集中度提升：2018年主流房企销售表现优异，Top10房企销售集中度从24.2%升至26.9%，提升了2.7个百分点，反映行业进一步向头部企业集中。
• 区域表现分化：一二线城市房企表现优于三四线城市，例如万科、金地、阳光城等一二线布局房企销售同比仍保持增长，而如恒大、融创等三四线布局房企销售同比大幅下滑。
• 销售金额排名：2月单月销售金额排名前三为碧桂园（590亿元，YOY +8%）、万科（433亿元，YOY +22%）、保利（229亿元，YOY +6%）。
• 累计销售金额排名：碧桂园继续领跑，累计销售金额为1,050亿元（YOY -15%），万科以922亿元（YOY -11%）紧随其后，恒大以642亿元（YOY -13%）位列第三。

关键信息

销售数据

市场趋势

• 2月三四线城市销售继续下行，导致相关房企销售表现不佳。
• 一二线城市销售回暖，带动部分房企销售增长。
• 行业整体销售表现仍受政策与市场环境影响，但销售改善趋势明显。

投资建议

• 推荐房企：金地集团、万科、招商蛇口、融创中国、保利地产（一二线龙头）；新城控股、中南建设、阳光城、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展（二线蓝筹）。
• 评级：维持“推荐”评级，认为在政策宽松和资金放松背景下，一二线布局房企更具销售弹性。
• 估值情况：AH股主流房企19年PE估值仅5-8倍，NAV折价20%-50%，显示估值处于低位。

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行。
• 行业资金放松不及预期。

相关研究报告

• 《房地产双周报：春节楼市季节性回落，社融信贷创新高、宽信用发力》（2019-02-17）
• 《【华创地产】大湾区规划点评：大湾区规划重磅出台，城市圈释放巨大红利》（2019-02-19）
• 《【华创地产】房地产行业周报：湾区规划重磅落地，合肥、佛山房贷改善》（2019-02-24）

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士，CPA，FRM）、邓力（哥伦比亚大学理学硕士）。
• 团队荣誉：2017年新财富评选入围；2018年水晶球评选房地产行业第四名；2018年金牛奖评选房地产行业第一名。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%至10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%-20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%至5%；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

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