房地产行业4月房企销售点评：4月蓝筹销售优异，二线表现更靓丽，料5月将继续走强-20180501-华创证券-10页-1mb

行业快评总结

核心内容

2018年4月，中国房地产行业销售表现整体回暖，尤其在蓝筹房企和二线城市表现突出。克尔瑞发布的数据显示，TOP50房企4月单月销售金额达5,840亿元，同比增长29.7%，环比下降5.8%。其中，碧桂园以696亿元销售额位居榜首，恒大和万科紧随其后，分别实现511亿元和467亿元销售额。4月销售额超过百亿的房企增至20家，比去年同期增加8家。

主要观点

1. 4月销售回升原因

• 基数回落：2017年4月因调控再次收紧，导致需求透支，形成较低基数。
• 政策筑底：政策层面逐步稳定，为市场提供了底部支撑。
• 预售证宽松：一二线城市预售证发放更加宽松，推动房企推盘增加，16城推盘环比增长41%、同比增长19%。

2. 销售增长趋势

• 蓝筹房企销售强劲：TOP10房企1-4月销售额集中度从31.5%提升至34.9%，显示集中度提升趋势持续。
• 二线城市表现更佳：二线蓝筹房企销售增速高于一线，预计5月将继续走强。
• 销售增长普遍：1-4月累计销售额增长普遍，其中碧桂园、恒大、融创、新城等表现亮眼。

3. 销售数据亮点

• 碧桂园：4月单月销售696亿元（YOY +30%），累计销售2,575亿元（YOY +26%）。
• 恒大：4月单月销售511亿元（YOY +35%），累计销售2,129亿元（YOY +47%）。
• 万科：4月单月销售467亿元（YOY +11%），但因限签政策，数据偏弱。
• 融创：4月单月销售353亿元（YOY +84%），累计销售1,071亿元（YOY +68%）。
• 新城控股：4月单月销售128亿元（YOY +40%），累计销售505亿元（YOY +57%），首次进入前十。
• 金茂：4月单月销售100亿元（YOY +450%），累计销售487亿元（YOY +341%）。
• 融信：4月单月销售104亿元（YOY +90%），累计销售325亿元（YOY +71%）。

4. 投资建议

• 看多龙头与蓝筹房企：4月蓝筹房企销售优异，二线城市表现更佳，预计5月将继续走强。
• 推荐公司：强烈推荐万科A、新城控股、保利地产、招商蛇口、金地集团；推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

• 4月销售数据：TOP50房企4月单月销售金额同比增长29.7%，销售面积同比增长25.2%。
• 政策影响：预售证监管略有宽松，需求端政策性底部逐渐构建，预计2-3季度销售将继续走强。
• 集中度提升：TOP10房企销售额集中度提升3.4个百分点，显示资源向龙头房企集中。
• 风险提示：房地产市场存在下行风险，需警惕潜在的市场波动。

行业表现

• 全国销售额：4月全国销售额表现良好，50家主流房企销售金额同比显著增长。
• 区域表现：41城销售面积同比下滑21.2%，但TOP50房企销售面积增长25.2%，远好于区域表现。
• 房企增长：蓝筹房企增长显著，部分房企如金茂、蓝光发展等实现超预期增长。

风险提示

• 市场下行风险：房地产市场存在下行风险，需关注政策变化和市场需求波动。

投资评级体系

• 公司评级：强推、推荐、中性、回避。
• 行业评级：推荐、中性、回避。
• 基准指数：沪深300。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。

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