20220626-申港证券-房地产行业研究周报_各地陆续推出房票政策_加速信心恢复_11页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

近期，各地陆续推出房票政策，旨在通过票据化的征地安置措施，加速房地产市场信心恢复与成交复苏。房票政策在多个城市落地，包括郑州、江苏宜兴、浙江温州、浙江宁波、河南许昌等，且部分城市仍在意见征询阶段。该政策通过限制使用范围、设置使用期限、提供购房优惠等方式，有效降低政府资金压力，减少资金外流风险，并实现商品房市场价格的“锚定”。

主要观点与关键信息

1. 房票政策的核心特性

• 使用期限：房票通常有12-24个月的使用期限，如郑州为12个月，信阳为18个月，许昌为12个月。
• 适用范围：房票仅限于本城市范围内使用，部分城市不可跨区使用。
• 优惠政策：
  • 郑州：房票金额包含8%的政策性奖励，购房不计入限购套数，契税部分减免。
  • 许昌：按购房金额5%给予奖励。
  • 信阳：按拆迁补偿金5%给予奖励。
  • 浙江海宁：按被征收房屋市场评估价值20%给予奖励。
  • 江苏宜兴：房票可在本市范围内跨区域使用，使用期限为6个月，可按面值1%领取购房补贴。

2. 房票政策的优势

• 降低政府资金压力：资金支付在商品房销售后发生，缓解短期财政压力。
• 减少资金外流：限制使用区域，降低资金向高能级城市流动的风险。
• 稳定市场价格预期：通过将补偿资金票据化，与当地商品房价格挂钩，抑制“买涨不买跌”心理，增加市场承托力。
• 促进市场信心修复：房票政策释放合理购房需求，有助于三四线城市市场回暖。

3. 市场表现数据

• 新房市场：30城成交面积单周同比+37%，累计同比-38%；一线城市单周同比+33%，累计同比-37%；二线城市单周同比-57%，累计同比-69%；三线城市单周同比+282%，累计同比+13%。
• 二手房市场：13城成交面积单周同比+18%，累计同比-27%。
• 土地市场：100城土地供应面积累计同比+10%，成交面积累计同比-9%，成交金额累计同比-53%，土地成交溢价率3.92%。
• 重点城市销售数据：
  • 北京：单周同比+52%，环比+52%
  • 上海：单周同比+16%，环比+16%
  • 广州：单周同比+95%，环比+95%
  • 深圳：单周同比+2%，环比+2%
  • 南京：单周同比-22%，环比-22%
  • 武汉：单周同比+156%，环比+156%

4. 投资策略建议

• 优先选择：行业龙头如保利发展、万科A、龙湖集团；高品质房企如滨江集团、绿城中国；地方国央企龙头如建发国际、越秀地产；代建领域龙头如绿城管理控股。
• 风险提示：销售市场下行压力仍存，个别房企出现债务违约风险。

房票政策的市场意义

房票政策作为房地产调控的一种创新手段，能够有效应对当前住房供给结构不平衡的问题，防止合理需求转化为投机行为。在三四线城市市场尚未明确底部的背景下，房票政策具有更强的针对性，有助于改善市场基本面，推动商品房成交复苏。

行业动态

• 恒大复牌进展：恒大三家上市公司获港交所复牌指引，需满足多项条件，包括公布财务业绩、解决审计问题、证明业务运作能力等。若未能满足，可能在18个月后被除牌。
• 地方政策支持：多地出台宽松政策，如杭州对三孩家庭增加限购套数，舟山对多孩家庭提高公积金贷款额度，苏州对新出生人口放宽新房转让限制等。
• 宝鸡购房补贴：非户籍人员首次购房可获得2%补贴，引进人才可获得5%补贴，同时支持学区房购房。

评级与行业分析

• 行业评级：申港证券对房地产行业评级为“增持”，认为基本面改善确定性增强。
• 分析师承诺：分析师独立完成研究，报告观点不受第三方影响。
• 免责声明：报告仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行承担风险。

总结

房票政策作为一种新型征地安置方式，正在多地逐步推广，其在缓解政府资金压力、减少资金外流、稳定市场价格预期等方面具有明显优势。随着政策落地，房票将有助于市场信心修复和成交回暖，尤其对三四线城市更为显著。同时，行业整体表现有所回升，部分龙头房企及政策支持房企值得关注。然而，市场仍存在下行压力及个别房企债务违约风险，需谨慎应对。