20220626-天风证券-房地产行业研究周报_四问房票安置_22页_2mb

报告摘要

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告聚焦于“房票安置”政策及近期房地产市场动态，分析了房票安置的定义、实施范围、政策细则、作用及潜在影响，并梳理了全国及地方的房地产政策与市场表现。

主要观点

房票安置是一种新型的房屋补偿方式，旨在鼓励被征收人购房，同时缓解地方政府财政压力和房企资金压力。
房票安置在货币补偿和产权调换补偿基础上新增，是政府与房企合作的跨期结算工具。
房票安置在三四线城市中较为普遍，一线、二线及省会城市如郑州、南京也有涉及，反映地方对楼市托底的迫切需求。

关键信息

房票安置政策概述

定义：房票是政府将房屋安置补偿权益货币量化后，发给被征收人用于重新购置房屋的结算凭证。
适用对象：城市更新改造中的被征收人，即“动拆迁户”。
结算方式：房票可在有效期内用于购买政府指定的商品房或自建安置房，逾期未使用则按原货币补偿方式处理。
奖励机制：包括购房奖励、购房补贴、临时安置过渡费、计息奖励、税收优惠等。

房票政策实施情况

全国范围：截至2022年6月，全国已有21个城市出台房票安置政策。
城市分布：多为三四线城市，部分县级市、区试点先行。
政策细则：
- 有效期：多数城市为6-12个月，部分如张家港凤凰镇仅3个月。
- 奖励金额：如郑州给予8%的奖励，宜兴给予1%的购房补贴。
- 购房限制：部分城市规定房票不能用于购买二手房，如浙江绍兴、宁波奉化等。
- 购房比例：购房款不得低于房票金额的85%，部分城市要求购房面积不少于60㎡。

房票的作用与潜在影响

对动拆迁户：拓宽购房选择，缩短过渡期，激发改善性需求。
对地方政府：缓解财政压力，定向引导资金流入本地房地产市场，刺激销售。
对房企：有助于解决局部产能过剩问题，稳定投资信心。
潜在问题：房票模式延长销售回款周期，可能影响房企现金流，尤其在财政压力较大的地区。

市场表现

成交情况

新房市场：6月18日-6月24日，64城商品房成交面积为689万平，月度同比-16.75%，较上月改善26.73pct。
二手房市场：本周成交177万平，月度同比-10.35%，较上月改善17.87pct。
土地市场：本周成交建面1665万平，滚动12周同比-32.18%；成交总额152亿元，滚动12周同比-55.16%。

市场趋势

一线城市：成交面积下降，但降幅收窄。
二线城市：成交面积下降，但改善幅度较大。
三线及以下城市：成交面积持续下降，去化周期较长。

投资建议

行业beta：关注政策结构性宽松带来的市场机会。
alpha：关注收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。
推荐标的：
- 优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
- 优质成长：新城控股、旭辉控股集团。
- 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等。

风险提示

行业信用风险蔓延。
销售下行超预期。
因城施策力度不及预期。

政策梳理

全国政策：
- 中国房地产业协会主办房地产纾困项目与金融机构对接商洽会。
- 深交所优化REITs市场，推动基础设施REITs高质量发展。
- 住建部推动阶段性减免市场主体房屋租金。
- 全国人大会议选举倪虹任住建部部长，王广华任自然资源部部长。
地方政策：
- 南昌：调整公积金提取政策。
- 温州：首套房首付比例20%，二套房30%。
- 宁德：二孩家庭贷款限额提高至80万元。
- 厦门：保障性租赁住房REITs落地。
- 广州：防止大拆大建，优先建设安置房。
- 淮安：人才购房补贴最高可达200万元。
- 溧水：推行房票安置，购房补贴0.8%。
- 衢州：个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。
- 郑州：房票奖励8%，并可享受税收减免。
- 三明：公积金贷款首付比例下调。
- 丽水：购房补贴递进制，最高18%。
- 其他城市：如福州、成都、佛山等，均有相应政策调整，包括降低首付比例、优化公积金提取、购房补贴等。

数据图表

图1：调控政策结构。
图2：调控政策频次及方向。
图3：分区域调控政策数量。
图4：分能级调控政策数量。
图5：64城商品房成交面积。
图6：分能级商品房成交面积-滚动12周同比。
图7：商品房成交面积热力图。

结论

房票安置作为一种创新的补偿方式，有助于改善房地产市场供需结构，缓解地方政府财政压力和房企资金压力。然而，其对实际需求的改善效果仍需观察，尤其在三四线城市库存高企、人口流出的背景下。各地政策细则存在差异，需关注具体城市实施情况。整体来看，房地产市场在政策支持下呈现温和复苏趋势，但分化依然明显，建议投资者关注结构性宽松带来的beta机会和收并购带来的alpha收益。

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