20220626-西南证券-房地产行业周报_首轮供地规模下降_19城重启房票安置_16页_2mb

报告摘要

文档内容总结

核心内容概述

2022年首轮集中供地规模显著下降，22城共推出涉宅用地469宗，建设用地面积2135万平米，同比去年首批次下降58.5%。土地市场热度分化，仅深圳、杭州、合肥、厦门等城市土拍热度较高，而沈阳、长春、济南、天津等城市遇冷，部分地块流拍。整体溢价率在4%左右，拿地企业仍以央国企和地方平台为主。

6月重点32城累计销售面积同比-16%，环比+63%。其中一线城市同比-28%，环比+153%；二线城市同比-5%，环比+69%；三四线城市同比-35%，环比+18%。部分城市如上海、苏州、青岛销售表现亮眼，而一些城市如福州、广州、杭州销售同比下滑明显。

主要观点

土地市场表现：
- 首轮集中供地推出规模同比大幅下降，流拍及撤牌地块比例较去年第三轮明显减少。
- 土地市场热度分化，部分城市如苏州、合肥开启第二轮集中供地，但热度下滑。
- 拿地企业仍以央国企和地方平台为主，市场信心不足，房企参与积极性不高。
销售市场趋势：
- 销售市场整体企稳信号明显，但未出现实质性转变。
- 政策刺激和节假促销推动销售回暖，但部分城市如青岛、广州、苏州和连云港销售数据异动，主要受非市场性因素影响。
政策放松情况：
- 多地政策持续放松，包括房贷利率下降、贷款额度上调、首付款比例降低、限购放松及购房与人才补贴等。
- 淮安、成都、泉州、廊坊等城市调整首付款比例至20%或更低，武汉放宽限购，青岛、苏州等地发放购房补贴。
房票安置政策：
- 截至2022年，19个城市实行房票安置，旨在提前锁定住房资金，提振市场信心。
- 政策效果尚不达预期，部分城市如南京溧水区仍存在零认购现象，主要因市场信心不足、地方财政压力及房企对资金结算的担忧。

关键信息

土地市场：
- 22城首轮集中供地共成交397宗，成交出让金4969亿元，较去年首轮下降60%。
- 22城首轮供地流拍及撤牌地块共72宗，占比较去年第三轮明显减少。
- 深圳、杭州、合肥、厦门土拍热度较高，其余城市如沈阳、长春、济南、天津遇冷。
销售市场：
- 6月重点32城累计销售面积同比-16%，环比+63%。
- 一线城市销售回暖明显，二线城市多数增长，但部分城市如福州、广州销售同比下滑。
- 80个重点城市6月前20日累计成交量1416万平方米，环比增长18%，但较2022年6月同期回落41%。
政策放松：
- 6月房贷利率下降至4.42%（首套）和5.09%（二套），创2019年以来新低。
- 贷款额度、首付款比例、限购政策及购房与人才补贴均有放松，如淮安、成都、泉州、廊坊等地。
房票安置：
- 19城实行房票安置，但政策效果未达预期。
- 主要原因包括市场信心不足、地方财政压力及房企对资金结算的担忧。

投资建议

投资主线：
1. 开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
2. 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
3. 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。
4. 房产经纪企业：贝壳等。
盈利预测与评级：
- 表格列出了重点公司的盈利预测与投资评级，如万科A、旭辉控股、华润置地、碧桂园服务等被列为买入。

风险提示

销售恢复不及预期。
政策放松不及预期。
行业流动性风险。

行业及公司动态

政策动态：
- 浙江衢州、江苏淮安、四川成都、安徽合肥、广东东莞等地相继出台房地产相关放松政策。
- 包括购房补贴、人才补贴、房贷利率调整、限购放松等。
公司动态：
- 多家房企发布融资计划，如华发股份、滨江集团、世茂集团等。
- 一些公司发布人事变动及业绩数据，如深圳控股、外高桥、苏州高新等。

图表与数据

图表展示各城市土地成交情况、销售数据变化、政策放松情况等。
表格汇总了重点城市土地成交数据、销售面积与金额、政策调整内容等。

总结

2022年首轮集中供地规模大幅下降，土地市场热度分化，政策放松持续加码，部分城市如苏州、合肥开启第二轮土拍，但热度下滑。销售市场整体企稳信号明显，但未实质性转变，政策刺激和促销活动推动销售回暖。房票安置政策虽被广泛采用，但效果未达预期。投资建议关注开发企业、物管企业、赛道转型企业及房产经纪企业，同时提醒注意销售恢复、政策放松及流动性风险。

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