房地产行业8月统计局数据点评及房地产月报：销售投资下行延续，土地市场降温显著-20210915-中达证券-25页_547kb

房地产市场8月数据总结

核心内容概述

2021年8月，中国房地产市场整体呈现销售与投资下行趋势，土地市场热度显著降温。数据显示，销售端表现持续放缓，新开工面积下降，而竣工面积保持增长。土地市场方面，集中供地政策对拿地节奏产生影响，导致住宅用地成交面积和总价均出现下滑，溢价率整体回落。同时，房企融资环境趋紧，开发资金来源增速回落，销售回款成为重要资金来源。

主要观点

• 销售端降温：8月全国商品房销售面积和金额增速均有所下降，销售端表现不及预期。
• 土地市场低迷：受集中供地政策影响，土地成交面积和总价同比大幅下滑，溢价率整体回落。
• 新开工与竣工：新开工面积同比小幅下滑，而竣工面积保持较快增长，反映行业去库存压力。
• 开发资金来源：开发资金来源增速继续回落，国内贷款同比下滑，销售回款成为重要支撑。
• 城市分化：各线城市销售表现不一，部分城市如北京、厦门、佛山二手房成交表现较好。
• 去化周期：整体去化周期基本稳定，但部分城市如深圳、广州去化周期有所上升。
• 政策影响：多地调整土拍政策，集中供地规则的优化使得土地市场热度边际改善。

关键信息

销售市场

• 商品房销售金额：1-8月累计同比增长22.8%（较2019年同期增长24.8%）。
• 商品房销售面积：1-8月累计同比增长15.9%（较2019年同期增长12.1%）。
• 8月单月销售：销售面积环比下降16%，同比下降26%。
• 百强房企：8月单月销售金额同比有所下降，反映市场整体降温。

土地市场

• 住宅用地成交面积：1-8月全国百城住宅用地成交建面同比下降26.5%。
• 土地成交价款：1-8月全国百城住宅用地成交总价同比下降11.0%。
• 集中供地影响：核心城市土地供应节奏波动，导致拿地投资下降。
• 溢价率：8月溢价率环比小幅下降，部分城市已出现实质性下降。

开工与竣工

• 新开工面积：1-8月同比下降3.2%，较1-7月降幅扩大。
• 竣工面积：1-8月同比增长26.0%，反映行业去库存能力。

融资情况

• 开发资金来源：1-8月累计同比增长14.8%，较1-7月增速下降。
• 国内贷款：累计同比下降6.1%，较1-7月降幅扩大。
• 自筹资金：累计同比增长9.3%，增速有所放缓。
• 定金及预收款：累计同比增长31.3%，增速较高。
• 个人按揭贷款：累计同比增长13.4%，增速也有所下降。

城市表现

• 新房成交：44城新房成交面积环比下降16%，同比下降26%；累计成交面积同比上升21%。
• 二手房成交：15城二手房成交面积环比下降14%，同比下降35%；累计成交面积同比上升8%。
• 去化周期：14城新房去化周期为22.0个月，环比上升6%，同比上升76%。
• 重点城市：成都、南京、上海、武汉新房批售面积累计同比增幅较大，新增供应相对充足。

重点政策回顾

• 集中供地：22城开展供地“两集中”试点，影响土地成交节奏。
• 限购限价政策：多地扩围限购限价政策，对市场形成一定调控。
• 土拍规则调整：多地调整土拍规则，部分核心城市溢价率已出现实质性下降。

投资建议

• 土地成本改善：随着集中供地政策的实施和土拍规则的调整，土地成本有望边际改善。
• 行业评级：维持“强于大市”评级，预期市场将逐步企稳。
• 房企表现：中型房企股价表现较好，可能受益于市场调整期的结构性机会。

风险提示

• 销售持续下滑：若销售端持续降温，将影响房企资金链。
• 融资受限：融资端压力持续，可能影响房企开发节奏。
• 政策不确定性：政策调整可能带来市场波动。
• 库存压力：低库存格局或持续，未来市场供需矛盾可能显现。