房地产行业土地市场月报：四季度土地市场降温态势或将延续，具备管理红利的房企或受益-20201013-招商证券-59页_745kb

报告摘要

四季度土地市场降温态势或将延续，具备管理红利的房企或受益

核心内容概述

2024年9月，全国287个重点城市土地市场整体热度有所下降，土地出让金同比增速从上期的+27%降至+16%，其中一二线城市土地出让金同比增速下降幅度较大，从+27%降至+2%，而三四线城市则有所回升，从+15%升至+32%。土地市场呈现供大于求的态势，供销比上升至1.15，反映市场热度回落。同时，土地楼面均价同比增速有所上升，溢价率小幅回升。

主要观点

全国土地市场整体降温：9月土地出让金同比增速下降11个百分点至+16%，主要由于成交建筑面积同比增速回落。
一二线城市降温更为明显：一二线城市土地出让金同比增速下降63个百分点至+2%，主要受成交均价同比增速下滑影响。
三四线城市热度回升：三四线城市土地出让金同比增速上升41个百分点至+32%，反映市场回暖。
土地供需关系持续供大于求：全国287城供销比升至1.15，一二线重点40城供销比降至1.01，三四线247城供销比升至1.22。
库存压力上升：8月开工未售口径库存及去化周期均有所上升，结构上各城级库存均呈上升趋势；推盘未售口径库存有所上升，但二线略有下滑。
楼面均价及溢价率变化：全国287城土地成交楼面均价同比增速增加3个百分点至+17%，溢价率上升0.45个百分点至12.91%。其中，三四线城市溢价率上升较为明显，达到14.47%。
住宅用地表现：全国287城住宅用地供销比降至1.12，溢价率下降2.31个百分点至14.63%；一二线重点40城住宅用地供销比降至1.08，溢价率下降2.63个百分点至11.32%。
商业用地表现：全国287城商业用地供销比降至1.12，溢价率上升0.53个百分点至4.75%；三四线城市商业用地溢价率上升1.89个百分点至7.27%。
工业用地表现：全国287城工业用地供销比升至1.23，溢价率上升1.78个百分点至3.51%；三四线城市工业用地溢价率下降2.23个百分点至4.21%。

关键信息

土地出让金：9月全国287城土地出让金同比+15.62%，一二线重点40城同比+2.42%，三四线247城同比+32.07%。
土地供需关系：
- 全国287城：土地推出面积同比+4.06%，成交面积同比-8.80%，供销比降至1.15。
- 一二线重点40城：土地推出面积同比-15.96%，成交面积同比+3.69%，供销比降至1.01。
- 三四线247城：土地推出面积同比+8.99%，成交面积同比-2.76%，供销比降至1.22。
库存情况：
- 8月开工未售口径库存上升，去化周期增加。
- 推盘未售口径库存上升，但二线略有下滑。
土地楼面均价：
- 全国287城：推出楼面均价2138元，同比-3.35%；成交楼面均价2784元，同比+16.60%。
- 一二线重点40城：推出楼面均价3907元，同比+3.22%；成交楼面均价4427元，同比-1.23%。
- 三四线247城：推出楼面均价1480元，同比+4.87%；成交楼面均价2049元，同比+35.81%。
溢价率：
- 全国287城：溢价率12.91%，较上期+0.45个百分点。
- 一二线重点40城：溢价率9.41%，较上期-2.63个百分点。
- 三四线247城：溢价率14.47%，较上期+1.78个百分点。