房地产行业2019年半年报综述：业绩增长稳健、政策持续收紧、土地市场降温-20190903-东吴证券-20页_1mb

2019半年报综述总结

核心内容概述

2019年上半年，中国房地产行业整体表现稳健，业绩增长与政策调控并行，土地市场呈现量稳价升趋势，行业龙头房企表现突出，市场格局持续向好。

主要观点与关键信息

1. 房地产板块业绩表现

• 营收增长：2019H1房地产板块营业收入同比增长 24.0%，较上年同期提速 0.2个百分点，较2018年末提速 3.2个百分点。
• 利润增长分化：板块净利润增速为 13.6%，但较上年同期下降 24.8个百分点，主要因18H1基数较高。
• 龙头房企表现亮眼：在15家一线房企中，11家业绩增速超过30%，包括保利地产（+53%）、绿地控股（+48%）、金地集团（+52%）等。
• 各线房企增速差异：
  • 一线房企：营收增速 27.3%，净利润增速 +31.4%
  • 二线房企：营收增速 23.2%，净利润增速 -5.3%
  • 三线房企：营收增速 0.2%，净利润增速 -20.6%

2. 成本与盈利能力

• 毛利率改善：板块整体毛利率 33.0%，同比提升 1.1个百分点，其中三线房企毛利率最高，为 39.7%。
• 三项费用率：板块三项费用率为 10.4%，同比略降 0.4个百分点，但较18年全年上升 0.7个百分点。
• 净利率回落：板块销售净利率 13.0%，同比下降 0.7个百分点，但较18年全年提升 0.8个百分点。
• 一线房企净利率较高：一线房企净利率均高于 15%，表现优于其他线城市。

3. 负债与杠杆水平

• 资产负债率高位：2019H1板块整体资产负债率 80.3%，同比上升 0.6个百分点，但剔除预收账款后的资产负债率 72.9%，较18年末略有下降。
• 线城市负债差异：
  • 一线房企：资产负债率 83.7%
  • 二线房企：资产负债率 76.8%
  • 三线房企：资产负债率 63.9%
• 预收账款增速放缓：2019H1预收账款、合同负债同比增长 24.2%，但较上年同期下降 13.7个百分点，三线房企增速优于一线房企。

4. 政策导向

• 中央政策：2019年7月政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，与“房住不炒”政策一脉相承，表明政策将更加注重长效机制。
• 地方政策：继续以“一城一策、因城施策”为主，目标为“稳房价、稳销售、稳投资”，政策调整力度趋于平稳。
• 四限政策减少：2019年新出台的四限政策数量明显减少，政策调控趋于精细化。

5. 土地市场动态

• 土地市场量稳价升：2019年1-8月，全国300城市土地供应和成交量同比小幅下降，但土地出让金总额同比增长 13%，住宅类土地出让金增长 19%。
• 溢价率波动：全类型土地溢价率 16.47%，住宅类土地溢价率 18.83%，呈现“前高后低”走势。
• 流拍率低位：全国300城市土地流拍率仅为 1%，三线城市流拍率下降 9个百分点，市场热度有所下降。

投资建议

• 推荐房企：
  • A股房企：保利地产、万科A、中南建设、金地集团、蓝光发展、荣盛发展、绿地控股、招商蛇口、华侨城A
  • H股内房股：旭辉控股集团、中国金茂、金地商置、合景泰富集团、龙光地产、宝龙地产、建发国际集团
• 预期：房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企市占率和规模提升趋势将持续。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模整体下滑可能影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能对销售产生压力。
3. 融资环境收紧：银行贷款额度紧张、债券发行利率上升，加剧企业流动性压力。
4. 企业运营风险：高管变动、施工进度放缓、拿地激进可能带来资金风险。
5. 汇率波动风险：汇率异常波动可能影响企业经营。
6. 棚改货币化不达预期：棚改货币化比例下降，将对三四线城市销售造成压力。

总结

2019年上半年，房地产行业在政策调控和市场调整的背景下，保持了稳健增长态势。板块营收提速，利润增长分化，但龙头房企表现突出。毛利率改善，净利率略有回落，但整体仍具备较强盈利能力。政策层面强调长效机制，地方调控趋于精细化。土地市场呈现量稳价升，溢价率前高后低，流拍率维持低位。行业未来仍将由龙头房企主导，投资建议以优质房企为主。同时，行业面临销售波动、政策调整、融资收紧等多重风险。