20210823-首创证券-房地产行业周报_销售端降幅扩大_土地市场处于真空期_29页_3mb

房地产行业周报总结

核心内容

• 销售端：房地产行业整体销售表现不佳，重点城市新房和二手房成交面积在8月前20天分别同比下降21%和32%。下半年按揭额度偏紧，房贷利率上调，导致需求端资金环境收紧，预计年内销售增速将继续下降。
• 土地市场：多地推迟第二批土拍，竞拍规则优化，如要求房企资质、资金来源、禁止马甲抢地，并将出让方式由“限地价+竞配建”调整为“限地价+摇号”，最高限价溢价率下调至15%。此举意在控制房企拿地成本，保障其利润空间。
• 政策动态：中央约谈恒大集团，要求其落实政策、化解债务风险。多地出台楼市新政，如大连限制新房上市交易年限，北京规范销售行为，广州发布“十四五”规划，深圳严禁炒作回迁房等。

主要观点

• 房企利润空间：土拍规则优化缓解了市场悲观情绪，房企利润率有望迎来底部向上的拐点，中长期行业生态有利于龙头房企业绩稳步增长。
• 行业估值修复：龙头房企因低杠杆和资金成本优势，具备估值修复空间。推荐关注万科A、保利地产、金地集团、新城控股等公司。
• 市场资金环境：房贷利率持续上行，影响购房需求。6月72城首套房贷利率同比上升5个基点，二套房贷利率上升4个基点，政策收紧对行业形成压力。

关键信息

板块行情回顾

• 上周（8.16-8.20）申万房地产指数上涨0.13%，跑赢上证指数2.66%。
• A股个股中，西藏城投涨幅最大（23.7%），万业企业跌幅最大（-14.2%）。
• 内房股（剔除物业板块）平均涨幅为-3.73%，物业板块平均跌幅为-6.68%。

重点城市商品房成交

• 上周55城商品房成交面积为547.5万平米，环比下降1%，同比下降27%。
• 8月累计成交面积为1610万平米，同比下降21%；全年累计成交面积23142万平米，同比增长23.8%。
• 分城市能级来看，一线城市成交面积环比增长11%，二线城市下降6%，三四线城市下降1%。

重点城市二手房成交

• 上周16城二手房成交面积为128.6万平米，环比下降2.1%，同比下降34%。
• 8月累计成交面积为383万平米，同比下降31.6%；全年累计成交面积5686.9万平米，同比增长9%。
• 重点城市中，北京、苏州、南京、成都等城市表现相对较好，部分城市如宁波、温州、金华等成交面积下降显著。

库存及去化周期

• 截至8.20，15城商品房可售面积为15640万平米，环比增长0.5%；库存去化周期为14.7个月，环比增加0.4个月。
• 一线城市平均去化周期为13.4个月，部分城市如深圳、杭州去化周期较长，三四线城市去化周期普遍较高。

土地市场动态

• 上周百城住宅类土地供应面积为362.7万平米，环比下降42%，同比下降82%。
• 成交面积为133.3万平米，环比下降79%，同比下降89%；成交总价为80.3亿元，同比下降85%。
• 土拍市场以三线城市为主，溢价率有所提升，但整体仍处于低位。

市场资金环境

• 2021年8月LPR保持不变，1年期为3.85%，5年期为4.65%。
• 6月72城首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，较5月有所上升。
• 房地产贷款余额为50.78万亿元，同比增长9.5%，占人民币贷款余额比重为27.4%。

重点房企7月销售情况

• 碧桂园、中国恒大、万科、融创中国等房企7月销售额同比略有下降，部分企业如荣盛发展、绿地控股等表现较好。
• 多数房企1-7月销售额累计同比增长，其中金地集团、新城控股等完成率较高。

房企融资情况

• 多家房企近期融资，包括首开股份、华远地产、绿城中国等，融资金额及利率各有不同。
• 央行及地方监管对房企融资进行严格管理，部分房企如旭辉控股下调债券利率。

重点公司动态

• 中报业绩：多家公司上半年业绩表现良好，如远洋服务、中洲控股、招商积余、雅生活服务等。
• 融资动态：部分房企调整融资策略，如旭辉控股下调债券利率，世茂股份开展供应链金融项目。
• 并购合作：世茂服务收购智慧环保公司股权，拓展业务范围。
• 人事变动：中国恒大许家印卸任董事长，保利地产刘平辞去总经理职务。

重点公司估值

• A股和内房股估值数据如下：
  • 万科A：股价22.75元，市值2569.3亿元，EPS 3.62元，PE 5.9倍。
  • 保利地产：股价12.12元，市值1450.8亿元，EPS 2.42元，PE 4.6倍。
  • 金地集团：股价11.38元，市值513.8亿元，EPS 2.30元，PE 4.5倍。
  • 新城控股：股价35.57元，市值804.1亿元，EPS 6.78元，PE 3.8倍。
  • 阳光城：股价4.48元，市值185.5亿元，EPS 1.19元，PE 2.9倍。
  • 中国恒大：股价33.33港元，市值1832.1亿元，EPS 1.87元，PE 5.7倍。
  • 碧桂园：股价8.15港元，市值1832.1亿元，EPS 1.87元，PE 5.7倍。
  • 保利物业：股价43.30港元，市值239.6亿元，EPS 1.45元，PE 22.5倍。
  • 中海物业：股价6.41港元，市值210.7亿元，EPS 0.21元，PE 23.4倍。
  • 绿城服务：股价7.88港元，市值255.7亿元，EPS 0.27元，PE 45.6倍。

总结

房地产行业面临销售和融资双重压力，但政策优化和龙头房企优势为行业带来一定支撑。整体市场表现低迷，但部分公司业绩增长显著，估值修复空间较大。未来需重点关注土拍规则变化及政策动向，以判断行业发展趋势。