20211018-开源证券-宏观经济专题_降温的土地市场_19页_1mb

宏观研究团队：降温的土地市场总结

核心内容

2021年10月，中国土地市场出现全面降温，流拍率创历史新高，土地成交面积和金额大幅下降。这一现象与房地产市场整体表现、房企融资环境、政策调控以及地方财政压力密切相关。本文旨在分析土地市场降温的原因及未来趋势。

主要观点

1.1 土地市场全面降温

• 第二批集中供地降温：15个试点城市中，土地流拍率上升至26%，溢价率降至4.9%，较首批分别下降19.6个百分点和11.9个百分点。
• 成交面积与金额大幅下降：15个城市第二批供地成交面积和金额分别环比下降23.6%和21.7%。
• 全国范围降温：从年中以来，全国土地成交面积持续负增长，9月两年复合增速为-20.7%，连续三个月为负。流拍率升至65.5%，创2008年以来新高。
• 城市分化明显：三线城市土地流拍率最高，达86.4%，二线城市流拍率也显著上升至55.1%。

1.2 房企投资谨慎，主因融资趋紧与销售转冷

• 按揭受限：贷款集中度考核下，居民中长期贷款同比减少1695亿，连续五个月负增长。
• 销售下滑：9月地产销售额与销售面积两年复合增速分别为-1.2%和-3.5%，连续五个月下滑。
• 房企去化率下降：三季度14个重点城市新房开盘去化率由70%降至58%，二线城市由63%降至47%。
• 房企投资意愿减弱：2021年上半年，重点上市房企地销比平均为22.9%，较2020年下降4.2个百分点；三季度土地购置面积和投资额两年复合增速分别为-23.9%和-15.7%。

1.3 部分城市微调政策，但整体调控仍需等待

• 因城施策微调：部分城市放宽购房资格、预售条件、土地增值税等，如哈尔滨、岳阳、鄂州等城市出台购房补贴和限跌令。
• 调控政策未放松：三条红线、贷款集中度考核等核心政策仍严格实施，地产融资受限。
• 土地出让收入为政策拐点指标：土地出让收入下降可能是地产调控政策转向的信号，但2012年和2015年调控放松前，土地出让收入两年复合增速均低于-30%。

关键信息

• 土地市场降温趋势：全国土地成交面积负增长，流拍率创历史新高，二三线城市降温更为明显。
• 房企投资谨慎：房企因销售下滑和融资趋紧，对拿地态度更加保守，地销比下降。
• 政策影响显著：调控政策抑制地产融资，部分城市微调政策以稳定市场，但整体调控尚未转向。
• 市场数据支持：多个图表显示土地流拍率、成交面积、溢价率等指标的下降趋势，以及商品房成交面积、水泥、玻璃等中观行业数据的变化。

风险提示

• 政策调整不确定性：未来地产调控政策可能进一步调整，但整体转向仍需等待。
• 房企信用风险：部分民营房企信用违约，影响其拿地意愿和融资能力。

高频数据跟踪

2.1 通胀观察

• 蔬菜价格回升：28种重点监测蔬菜平均批发价周环比增长3.6%，至5.15元/公斤。
• 猪肉价格上涨：平均批发价周环比上升8.2%，至19.36元/公斤。

2.2 汇率表现

• 人民币对美元升值：30日美元兑人民币汇率收于6.43，美元指数下跌至93.97。
• 人民币对欧元贬值、对日元升值：人民币对欧元贬值，对日元升值。

2.3 大宗商品价格

• 商品价格普遍上涨：南华商品综合指数上涨2.4%，南华能源化工指数涨幅最大，达6.7%。
• 细分品种表现：动力煤涨幅显著（34.1%），PVC下跌（5.6%）。

中观行业跟踪

3.1 下游行业：商品房成交下跌，土地市场量价齐跌

• 商品房成交面积下降：30大中城市前周商品房成交面积为155万平方米，一线、二线、三线城市分别下降58.1%、45.8%、57.2%。
• 土地供应与成交量价下降：100大中城市土地供应面积下降84%，挂牌均价下降38.2%，成交溢价率下降10.84%。

3.2 中游行业：钢铁价格下跌，水泥、玻璃价格均上涨

• 钢铁价格下跌：Myspic钢价综指收于213.75，周环比下跌1.7%。
• 水泥价格上涨：水泥价格指数上涨2.4%。
• 玻璃价格上涨：玻璃期货价格上涨2.03%。
• 有色金属价格上涨：铜、铝、铅、锌分别上涨6.0%、4.5%、5.1%、11.6%。

3.3 上游行业：国际原油、动力煤价格上涨

• 国际原油价格上涨：布伦特原油和WTI原油期货结算价周环比分别上涨3.0%和3.7%。
• 动力煤价格上涨：动力煤价格收于2292.50元/吨，环比上升28.6%。
• 焦煤价格走平：焦煤价格为2450元/吨，周环比走平。
• 焦炉生产率下降：国内独立焦化厂焦炉生产率下降至66.56%。

结论

土地市场全面降温，主要受融资趋紧、销售转冷及政策调控影响。尽管部分城市进行微调，但整体调控尚未转向，土地出让收入仍是政策拐点的重要指标。中观行业数据表明，商品房成交下跌，土地市场量价齐跌，而部分大宗商品价格继续上涨。未来政策调整及市场走势仍需持续关注。