20210716-国信证券-统计局6月房地产数据点评_销售投资增幅收窄但热度依旧_土地市场降温仍需等待_8页_950kb

证券研究报告总结：房地产行业2021年6月数据点评

核心内容

2021年6月，中国房地产行业主要数据呈现增速放缓但景气度依然较高的态势。统计局数据显示，房地产销售和投资增速有所收窄，但整体仍保持增长，而土地市场和新开工数据则相对低迷，但出现修复迹象。

主要观点

1. 销售数据：景气度维持高位，非虚假繁荣

• 销售额：1-6月商品房销售额达92,931亿元，同比增长38.9%；6月单月销售额22,397亿元，同比增长8.6%。
• 销售面积：1-6月销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；6月单月销售面积22,252万平方米，同比增长7.5%。
• 趋势分析：尽管同比增速有所放缓，但以2019年为基期计算，销售数据仍保持31.4%和17.0%的较高增长。两年平均增速分别为14.7%和8.1%，显示销售市场仍处于较高景气区间。
• 去化率与库存：新开工去化率维持在历史高位，广义库存去化周期处于2012年以来的最低水平，表明销售端的高景气并非由供给过剩导致，而是真实需求支撑。

2. 房价：涨幅相对平稳，政策调控初见成效

• 环比：一线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.7%和0.7%，二三线城市新房和二手房环比涨幅均略有回落。
• 同比：一线城市新房同比上涨6.1%，二手房上涨10.5%；二三线城市新房同比分别上涨4.8%和3.7%，二手房同比分别上涨3.5%和2.6%。
• 调控影响：政府对二手房、学区房等的调控政策初见成效，抑制了价格炒作行为，使房价涨幅趋于平稳。多个城市已加入二手房指导价政策。

3. 开竣工数据：竣工回暖，新开工仍显弱势

• 新开工：1-6月新开工面积101,288万平方米，同比增长3.8%；6月单月新开工面积26,939万平方米，同比下降3.8%。
• 竣工面积：1-6月竣工面积36,481万平方米，同比增长25.7%；6月单月竣工面积8,898万平方米，同比增长66.6%。
• 趋势分析：竣工数据边际回暖，但新开工仍受土储不足影响，增速较弱。行业自2018年下半年进入扩张减速周期，土地市场持续降温。

4. 投资数据：施工投资拉动为主，销售回款占比提升

• 开发投资：1-6月房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；以2019年为基期，同比增长17.2%。
• 到位资金：到位资金同比增长21.1%，其中销售回款占比提升至54.4%，成为投资增长的主要动力。
• 结构变化：开发投资由拿地驱动转向施工驱动，施工投资对开发投资的拉动为12.8%，远高于土地购置费的拉动（4.8%）。

关键信息

1. 政策影响

• 房价管控：二手房指导价政策、学区房调控政策等有效遏制了价格炒作，使房价涨幅趋于平稳。
• 融资收紧：随着“三道红线”政策的实施，房企融资受限，资金来源更加依赖销售回款。

2. 市场趋势

• 销售持续高景气：购房者热情依旧，销售端表现强劲，但土地市场尚未明显回暖。
• 竣工修复：竣工面积增速明显提升，显示房企在销售回款支撑下逐步加快项目交付。
• 土储问题：房企土储薄弱，短期内难以支撑高开工增长，预计全年新开工增速可能低于5%，甚至可能为负。

3. 投资建议

• 短期策略：建议关注货值充沛、持有型资源较多的房企，如融创中国、保利地产、金地集团、龙湖集团、华润置地。
• 中长期展望：随着土地市场逐步降温，行业利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将更具优势。

风险提示

1. 政策超预期收紧；
2. 土地市场过热导致利润率进一步下降；
3. 销售超预期下行。

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