20210321-中国银河-房地产行业周度观点_新房成交微增_多地严查经营贷违规进入楼市_10页_1012kb

房地产行业周度观点总结（2021年3月15日-3月19日）

核心内容概述

2021年3月15日至3月19日期间，中国房地产市场整体表现较为分化。新房市场成交微增，但一线热度回落，而二三线城市成交表现相对较好。二手房市场则持续低迷，成交量连续两周下滑。土地市场方面，百城成交面积下降，但二线城市土地市场热度不减，溢价率显著上升。同时，多地加强监管，严查经营贷违规进入楼市，房地产中介协会也呼吁遏制“炒楼”行为。

主要观点

1. 成交数据

• 新房成交：30大中城市商品房周成交面积为401万平方米，同比增长86.5%，环比增长5.1%。一线城市成交面积同比增加117.8%，环比下降10.1%；二线城市同比增加110.3%，环比增长8.8%；三线城市同比增加41.1%，环比增长14.2%。
• 二手房成交：16大中城市二手房成交量为33万平方米，同比大幅下降76.0%，环比下降12.9%，成交量连续两周低迷，接近春节假期低值。

2. 土地市场

• 百城土地市场：3月8日至14日，百城供应土地规划建面为1204.6万平方米，同比减少65.1%，环比减少10.2%；百城成交土地规划建面为1093.8万平方米，同比增加21.6%，环比减少48.3%。
• 土地溢价率：百城土地溢价率为9.32%，较前一周上升4.99个百分点。其中，二线城市溢价率由2.3%大幅上升至12.8%，三线城市溢价率基本持平，为10.8%。
• 区域差异：一线城市土地成交面积环比增长48.9%，但溢价率为0%；二线城市成交面积环比下降44.2%，供地节奏放缓；三线城市成交面积环比大幅下降。

3. 政策监管

• 多地银行加强经营贷、消费贷违规进入楼市的审查，北京、上海、广东等地监管力度增强。
• 房地产中介行业协会发声，严禁“炒楼”，提出房源推介不使用“学区房”、禁止参与经营贷、不以高价个案引导涨价等倡议。
• 海口启动为期一年的房地产市场整治活动，重点查处违法违规行为；西安加强购房资格和资金核验，规范市场秩序；台州调整公积金贷款政策，提高首付比例与利率。

4. 市场表现

• 房地产板块在30个一级行业中涨幅排名第6，周涨幅为0.28%，跑赢上证综指和沪深300。
• 子板块中，非住宅物业开发和运营板块表现最优，物业经纪服务板块涨幅较大，物业管理服务板块表现较弱。

5. 行业估值

• 房地产板块TTM市盈率为8.05X，处于历史底部区域，低于1年、3年和5年移动均值。
• PB（整体法，最新）为1.18X，同样低于历史均值。
• 房地产行业PE和PB均处于近10年低位，投资性价比凸显。

关键信息

• 新房市场：一线成交热度回落，二三线城市成交稳步增长。
• 二手房市场：持续低迷，成交量低于春节假期水平。
• 土地市场：供应收缩，但二线城市土拍热度上升，溢价率显著提高。
• 政策监管：多地加强信贷管理，打击违规资金流入楼市。
• 市场表现：板块整体上涨，子板块表现分化。
• 估值水平：处于历史低位，具备修复空间。
• 投资建议：推荐关注住宅开发龙头股（如万科A、保利地产、中南建设）和物业及经纪服务板块（如招商积余、我爱我家）。

投资建议

• 配置价值：当前房地产行业估值处于历史低位，具备修复空间。
• 政策闭环：政策从土地、房企、银行三方面对市场进行调控，有利于行业稳定。
• 基本面稳健：2020年行业表现略超预期，2021年1-2月销售亮眼。
• 推荐标的：住宅开发龙头股（万科A、保利地产、中南建设）、物业龙头（招商积余）、经纪服务标的（我爱我家）。

风险提示

• 经济下行风险：行业面临经济及行业整体下行压力。
• 销售风险：存在销售超预期下行的可能性。
• 政策不确定性：政策调控方向可能存在变化，影响市场稳定性。

分析师信息

• 潘玮：清华大学管理学硕士，中国银河证券研究院房地产行业分析师，曾获多个分析师奖项。
• 王秋蘅：英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，主要从事房地产行业及上下游产业链研究。

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越基准指数20%及以上）、谨慎推荐（超越基准指数10%-20%）、中性（与基准指数相当）、回避（低于基准指数10%及以上）。
• 公司评级：推荐（股价超越覆盖股票平均回报20%及以上）、谨慎推荐（10%-20%）、中性（相当）、回避（低于10%）。

联系信息

• 中国银河证券股份有限公司研究院
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