20210328-开源证券-房地产行业周报_三部委严查楼市经营贷_单周成交表现靓眼_11页_1mb

房地产行业分析总结（2021年3月28日）

核心内容概览

本报告分析了2021年3月房地产行业的政策、成交、土地及融资情况，整体判断为“看好”评级，认为房地产仍是财政和投资的重要托底工具，政策仍将在“房住不炒+因城施策”框架下灵活调整。

主要观点

• 政策监管加强：三部委联合发布通知，严查经营贷违规流入房地产领域，明确违规将收回贷款。多地出台规范性政策，加强信贷审查、土地出让调控及市场秩序管理。
• 成交表现亮眼：2021年第13周，全国32城新房成交面积同比增加51%，累计同比增加108%；9城二手房成交面积同比增速34%，累计同比增速达66%。
• 土地市场活跃：全国100城全类型土地成交溢价率15.4%，流拍率2.2%。三线城市溢价率最高，达20.5%；二线城市宅地流拍率最高，为6.1%。
• 融资环境变化：房企单周信用债发行规模下降，平均加权利率上升；海外债发行规模环比减少，利率有所下降。LPR连续11个月保持不变，但首套房贷利率上升2BP。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，建议关注地产板块机会，认为销售和区域政策持续向好，房企利润率有望修复，存货价值可能重估。

关键信息

1. 政策监管

• 中央政策：三部委联合发布通知，防止经营贷违规流入房地产领域，要求银行提示法律风险，签订资金用途承诺函。
• 地方政策：
  • 金华：住宅用地供应翻番，采用多种土地出让方式（如限房价、竞地价、竞配建等）。
  • 上海：严查消费贷、经营贷流入楼市，对个人住房信贷管理开展专项检查。
  • 北京：防范套取信贷资金进入房地产市场，加强中介机构管理。
  • 深圳：禁止为消费者提供成立企业、经营贷咨询等便利。
  • 杭州：规范中介机构房源发布，限制挂牌价格虚高。
  • 成都：实施“限房价、定品质、竞地价”出让，调整首付比例，法拍房纳入限购。
  • 南昌：放宽购房资格，调整限价政策，但随后收回相关政策。
  • 合肥：确保本级宅地供应量不低于近五年平均成交量。
  • 西安：加强预售资金监管，公布违规案例并暂停网签权限。

2. 成交情况

• 新房成交：2021年第13周，全国32城成交面积506万平米，同比增加51%，累计同比增加108%。一线城市成交增速最快，达66%。
• 二手房成交：9城二手房成交面积138万平米，同比增速34%，累计同比增速66%。

3. 土地市场

• 溢价率：全国100城全类型土地成交溢价率15.4%，三线城市溢价率最高（20.5%）。
• 流拍率：全国100城流拍率2.2%，二线城市宅地流拍率最高（6.1%）。
• 土地供应：多地加大宅地供应，如南昌要求每年宅地供应面积不低于前一年新房成交面积，合肥确保宅地供应不低于近五年平均成交量。

4. 融资情况

• 信用债：第13周发行94.1亿元，同比减少46%，环比减少16%，平均加权利率4.24%。
• 海外债：第13周发行2亿美元，环比减少41%，平均加权利率11%。
• LPR利率：1年期LPR为3.85%，5年期LPR为4.65%，连续11个月不变，但首套房贷利率上升2BP。

风险提示

• 销售波动：行业销售规模波动可能影响房企回款。
• 政策调整：按揭利率上行、税收政策收紧可能增加购房成本，影响销售。
• 融资收紧：银行贷款额度紧张，债券利率上升，可能加剧企业流动性压力。

估值与投资建议

• 房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。
• 在宽信用环境下，限价政策松动可能利好房企利润率修复，存货价值重估。
• 建议2021年2季度继续关注地产板块机会，维持“看好”评级。

附录

• 图表：包含成交面积同比增速、环比变化、溢价率、流拍率、发债规模及利率变化等图表。
• 表格：列出各城市政策、土地成交数据及溢价率等详细信息。
• 分析师承诺：研究报告基于分析人员个人观点，不与报酬挂钩。
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