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房地产行业周报总结（2021年03月21日）

核心内容概述

本报告分析了2021年3月14日至2021年3月21日期间中国房地产市场的运行情况，包括一手房与二手房成交数据、库存情况以及重点公司动态。同时，对行业政策趋势进行了展望，并提出了投资建议与风险提示。

主要观点与关键信息

1. 行业追踪

1.1 一手房成交情况

• 本周36大城市一手房合计成交3.91万套，环比下降9.31%，同比上升107.32%，累计同比上升109.04%。
• 各城市环比增速：一线城市（-20.15%）、二线城市（-9.3%）、三线城市（3.62%）。
• 各城市同比增速：一线城市（141.24%）、二线城市（117.92%）、三线城市（68.53%）。
• 累计同比增速：一线城市（169.78%）、二线城市（85.37%）、三线城市（116.19%）。
• 北京、上海、广州、深圳等一线城市成交表现显著，其中上海环比下降36.78%，广州累计同比上升290.86%。

1.2 二手房成交情况

• 本周11个城市二手房合计成交1.47万套，环比上升5.71%，同比上升69.6%，累计同比上升108.55%。
• 各城市环比增速：一线城市（-2.59%）、二线城市（11.22%）、三线城市（24.53%）。
• 各城市同比增速：一线城市（64.19%）、二线城市（67.36%）、三线城市（138.86%）。
• 累计同比增速：一线城市（99.64%）、二线城市（108.53%）、三线城市（195.98%）。
• 成都、杭州、苏州等城市二手房成交表现较好，其中苏州累计同比上升77.0%。

1.3 住宅库存情况

• 截至本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.66万套，去化周期22.3周。
• 环比下降28.08%，其中一线城市（-60.13%）、二线城市（-1.34%）。
• 去化周期：一线城市12.1周、二线城市43.3周、三线城市未提供数据。

2. 政策与市场趋势

• 房贷利率上涨：首套房贷平均利率连续两月上涨，部分城市涨幅超过10BP，二套房贷利率也有所上升，预计未来经营贷和房贷利差可能扩大。
• 限购政策加码：浙江省嘉兴市进一步收紧限购政策，暂停向非户籍居民出售住房（除顶尖人才外），以控制炒房行为。
• 因城施策常态化：政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，融资端再收紧将加剧企业分化。
• 三道红线影响：三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，优质房企将受益，强运营企业表现优于强投资企业。

3. 投资建议

• 推荐优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
• 推荐优质成长企业：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
• 推荐优质物管企业：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
• 关注低估价值企业：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 持续关注：华润置地、融创服务。

4. 风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

行业新闻与公司动态

1. 行业新闻

• 百强房企市场份额提升：2020年百强房企销售总额达10.97万亿元，市场份额提升至63.2%，行业集中度进一步提升。
• 上海学区房降温：上海高中阶段招生改革措施实施后，部分学区房价格温和下降。
• 湖州土地出让新政：建立房价地价联动机制，采用“限房价、竞地价”等竞价方式。
• 北京住宅用地增加：2021年住宅用地供应量较2020年增加60公顷，租赁住宅占比提高至30%。
• 深圳严查经营贷流入楼市：金融监管部门严查违规资金流入房地产市场，防止信贷风险。

2. 重点公司动态

• 中南建设：控股股东质押4331.8万股，发行公司债券，票面利率为7.3%。
• 世茂股份：控股子公司股权转让，涉及金额约5.20667亿元。
• 华侨城A：2月合同销售面积28.36万平方米，销售金额57.91亿元。
• 新城悦服务：拟配售发行新股，募集净额10.32亿港元。
• 华润置地：竞得成都地块，楼面价约22663元/平方米。
• 万科A：竞得东莞地块，楼面价约29914元/平方米。
• 京能置业：转让子公司股权，底价3.78亿元。
• 光明地产：承债式收购项目，金额为5526.23万元。
• 金融街：拟发行7.3亿元中期票据。
• 中粮集团：发行20亿元乡村振兴中期票据。
• 华发股份：发行住房租赁专项公司债券，规模不超过50亿元。
• 华发集团：发行绿色公司债券，规模10亿元，票面利率4.34%。
• 恒大物业：2020年营业收入约105.09亿元，净利润约26.47亿元。
• 越秀地产：2020年营业收入约462.3亿元，合同销售金额约957.6亿元。
• 中交投资：发行公司债券（第二期）。
• 嘉里建设：收入增长，毛利率提升至58%，但股东应占溢利下降22%。
• 招商局置地：营业收入189.56亿元，归属股东净利润7.01亿元。
• 绿地香港：盈利预警，预计2020年毛利增长约50%，溢利增长约10%-20%。
• 深深房A：2020年营业收入下降36.63%，归属股东净利润下降47.47%。
• 阳光股份：预计2020年净利润扭亏为盈，修正后净利润为9500万-11500万元。

结论

整体来看，2021年3月房地产市场表现分化，一手房成交量有所下降，但同比仍保持高位增长；二手房成交量环比上升，部分城市表现良好。政策调控持续加强，尤其在信贷和限购方面，有助于稳定市场秩序。优质房企和物管企业有望受益，建议关注其投资价值。