20220627-东北证券-东北地产周报_6月第三周销售数据进一步改善_多地出台棚改房票安置政策_27页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

2022年6月第三周，房地产行业呈现以下趋势：

• 市场表现：A股房地产板块小幅上涨，但整体表现位于中游；H股内房股表现较强，位于上游。
• 政策动态：全国已有超过20个城市推行房票安置政策，以替代货币或实物补偿，同时采取契税减免、限购放宽等措施。郑州出台房票安置实施办法，提供额外奖励和优惠政策。
• 土地市场：全国100大中城市土地成交面积环比下降，楼面价下行，溢价率收窄，且受三线城市影响较大。
• 成交市场：新房成交面积环比上升，但同比仍呈下降趋势，二手房市场表现改善，部分城市如成都、苏州因政策宽松，成交明显提升。
• 推盘去化：重点跟踪城市推盘面积环比上升，但去化周期仍保持高位。
• 融资动态：房企融资活动有所增加，部分企业通过发行债券或贷款缓解资金压力。

主要观点

• 销售数据边际改善：新房成交面积环比上升，但整体仍低于去年同期；二手房成交面积环比和同比均有提升，部分城市表现尤为突出。
• 政策支持持续加码：房票安置政策成为刺激销售的手段，但其实际效果仍需市场验证。同时，多个城市出台公积金、限购等宽松政策，对市场有积极影响。
• 土地市场冷热分化：一线和二线城市土地成交面积环比上升，三线城市表现疲软，楼面价和溢价率均下行。
• 行业格局变化：融资环境改善，头部房企融资能力较强，优质民营房企拿地积极性回升，行业集中度进一步提升。
• 投资建议：建议关注A股及H股中的头部绿档房企及具备估值性价比的腰部弹性标的。

关键信息

市场表现

• A股房地产板块：收于3141.87点，累计上涨1.86%，表现位于中游。
• H股内房股指数：收于10999.17点，累计上涨9.59%，表现位于上游。
• 个股表现：A股中合肥城建涨幅最大，达17.20%；H股中佳源国际控股涨幅最高，达41.79%。

土地市场

• 成交面积：全国100大中城市合计成交土地建面1665万方，环比下降11.1%，同比下降62.0%。
• 分线城市表现：
  • 一线城市：成交面积37万方，环比下降75.1%，同比下降93.4%。
  • 二线城市：成交面积824万方，环比上升116.5%，同比下降39.0%。
  • 三线城市：成交面积804万方，环比下降0.0%，同比下降67.4%。
• 楼面价：全国平均楼面价913元/平，环比下降48.1%，同比下降4.3%。
• 溢价率：全国平均溢价率3.92%，环比下降1.9%，同比下降10.7%。

成交市场

• 新房成交：32城周度新房成交面积706万方，环比上升28.7%，同比上升14.9%。一线城市表现优于二线和三线。
• 二手房成交：16城周度二手房成交面积184万方，环比上升2.5%，同比上升7.8%。二线城市表现优于一线和三线。
• 区域表现：环渤海、长三角、珠三角、中西部等区域成交均有提升，海西区域表现相对较弱。

推盘去化

• 重点城市推盘面积：15城周度推盘面积311万方，环比上升13.6%，同比下降29.4%。
• 去化周期：仍保持高位，显示市场去化能力有限。

融资动态

• 房企融资：部分房企通过发行中期票据、公司债券、贷款等方式筹集资金，如保利发展、万科A、招商蛇口等。
• 融资环境改善：优质民营房企融资环境有所改善，拿地积极性回升。

政策点评

• 房票安置政策：作为政策性补贴，有助于改善型需求释放，但实际拉动销售效果有限，需关注政策实施滞后性和房票使用滞后性。
• 地方政策宽松：武汉、广州、成都、泉州、嘉兴等地出台购房政策，如放宽限购、降低首付比例、提高租房提取额度等，以刺激市场。
• 行业复苏：整体销售仍处于弱复苏状态，基本面实质性回稳仍需时间。

投资建议

• A股建议关注：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股。
• H股建议关注：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
• 配置策略：可适度下沉至腰部弹性标的，关注政策宽松带来的市场改善机会。

风险提示

• 市场销售表现超预期下行。
• 国内新冠疫情反复，可能影响市场复苏进程。

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