20220627-东北证券-房地产_棚改房票安置政策点评_刺激本地购房热情_实际效果仍需关注购房者意愿和政府资金情况_3页_598kb

房地产行业分析总结

核心内容

本文档是一份关于房地产行业政策变化及市场影响的证券研究报告，重点分析了“房票安置”政策在当前房地产市场中的作用与影响。该政策旨在通过非货币化补偿方式，刺激本地购房需求，缓解库存压力，同时减少因货币化安置带来的地域分化风险。

主要观点

政策背景与目的

• 房票安置：部分城市推行房票安置政策，作为货币化安置的替代方案，鼓励被征收人使用房票购买商品房。
• 政策激励：房票安置通常伴随政策性奖励、契税减免、限购放宽等措施，以提高被征收人的购房意愿。
• 市场疲软：当前房地产市场销售较弱，库存高企，房票安置被视为一种宽松政策的延续。

实际效果与影响

• 购房者选择：房票使用与否取决于被征收人的个人情况，如年龄、子女入学需求、购房急迫性等。
• 资金来源与支付：房票制度的关键在于政府资金能否及时拨付至开发商账户，以保障房票使用顺利进行。
• 政策效果：预计房票安置对销售的直接拉动有限，但能通过政策催化剂释放改善型需求，提升本地购房热情。

市场预期与投资建议

• 行业复苏：当前房地产行业处于弱复苏状态，基本面实质性回稳仍需时间。
• 政策演进：未来政策宽松可能向更高能级城市扩展，工具更加丰富。
• 投资策略：建议关注头部绿档房企，如A股中的保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、滨江集团、新城控股；H股中的中国海外发展、华润置地、龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团。
• 估值优势：优质民营房企融资环境改善，拿地积极性回升，估值性价比凸显。

关键信息

郑州房票安置案例

• 截至2021年末，郑州主城区住宅存量1084万方，去化周期15个月。
• 房票可在一年内使用，换取8%的政策性奖励和3个月过渡费，购房不计入限购套数。
• 超过一年可选择现金安置，灵活性更高。

预计影响

• 销售拉动：房票安置对销售增长的直接拉动预计低于10%。
• 市场分化：避免货币化安置加剧地域分化，促进本地市场稳定。

风险提示

• 购房需求下行：若购房需求超预期下行，可能影响政策效果。
• 疫情反复：国内新冠疫情反复可能对房地产市场造成不利影响。

行业数据概览

重点公司财务数据

历史收益率曲线

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研究团队简介

• 吴胤翔：东北证券房地产组首席分析师，同济大学建筑与土木工程硕士，5年房地产研究经验。
• 李亦桐：东北证券房地产组研究人员，美国宾夕法尼亚大学景观建筑学与区域规划硕士。
• 喻杰：东北证券房地产组研究助理，清华大学土木工程硕士，3年房地产开发运营经验。
• 陈希瑞：东北证券房地产组研究人员，清华大学低碳经济硕士，曾就职于国银租赁从事基础设施租赁业务。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场基准。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场基准持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场基准。

联系方式

• 公募销售（华东地区）：

  • 阮敏（总监）：办公电话 021-61001986，手机 13636606340，邮箱 ruanmin@nesc.cn
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  • 李瑞暄：办公电话 021-61001802，手机 18801903156，邮箱 lirx@nesc.cn
  • 周嘉茜：办公电话 021-61001827，手机 18516728369，邮箱 zhoujq@nesc.cn
  • 周之斌：办公电话 021-61002073，手机 18054655039，邮箱 zhouzb@nesc.cn
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