20220426-东兴证券-房地产第16周周报_政策基调进一步明确_维稳措施将更加积极主动_29页_2mb

房地产第16周周报总结

核心内容

本报告为2022年4月26日发布的房地产行业第16周周报，分析了近期房地产市场行情、行业基本面、融资情况及投资策略。

主要观点

• 市场表现：本周A股地产指数（申万房地产）涨幅为-9.20%，H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅为-9.43%，均弱于大盘。A股及H股地产板块表现持续低迷。
• 销售情况：新房销售持续受疫情影响，45城商品房累计销售面积同比-51.7%，二手房成交面积同比-33.8%。整体市场销售承压。
• 库存压力：新房去化周期继续上升，15城商品房去化周期达798天，较上月同期增长明显。
• 土地市场：土地市场供需两弱，100大中城市本年累计成交土地建面同比-39.0%，土地成交总价同比-55.1%。溢价率有所回升，但整体仍处于低位。
• 融资环境：融资压力持续存在，境内地产债发行规模同比-65.0%，中资离岸地产债发行规模同比-55.8%，房地产信托融资规模同比-77.3%。房企流动性风险依然较高。

关键信息

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅-9.20%，上周涨幅-2.90%，近12周累计涨幅-3.67%。
• H股地产指数：本周涨幅-9.43%，上周涨幅-1.81%，近12周累计涨幅-10.71%。
• A股与H股对比：A股地产板块表现弱于H股板块，但均弱于大盘。
• 板块涨跌幅：A股及H股地产板块公司涨跌幅分化明显，部分企业表现优于大盘。

新房销售

• 45城商品房成交面积：本年累计同比-36.3%，本月累计同比-51.7%，上月同比-41.6%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：本月累计同比-59.6%
  • 二线城市：本月累计同比-47.1%
  • 三四线城市：本月累计同比-56.1%

二手房销售

• 16城二手房成交面积：本年累计同比-31.4%，本月累计同比-33.8%，上月同比-30.3%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：本月累计同比-33.2%
  • 二线城市：本月累计同比-30.2%
  • 三四线城市：本月累计同比-46.2%

新房库存

• 15城商品房去化周期：截至4月24日为798天，较上月同期增长显著。
• 各线城市去化周期：
  • 一线城市：835.7天
  • 二线城市：708.7天
  • 三四线城市：1324.8天

土地市场

• 土地成交与供应：
  • 100大中城市本年累计成交土地建面同比-39.0%，供应建面同比-29.2%。
  • 各线城市土地供应与成交面积比为132.7%，一线城市为155.9%，二线城市为127.0%，三线城市为134.0%。
• 土地溢价率：本周为3.9%，较上周的1.4%有所上升，但整体仍偏低。
• 土地成交总价：本年累计同比-55.1%，较上周的-54.7%略有下降。

融资情况

• 境内地产债发行规模：本周累计同比-65.0%，上月同比-41.4%。
• 中资离岸地产债发行规模：本周累计同比-55.8%，上月同比9.4%。
• 房地产信托融资规模：本周累计同比-77.3%，上月同比-84.7%。

投资策略

• 政策支持加强：央行及外管局出台23条政策举措，支持房地产企业融资，调控放松逐步向高能级城市扩展。
• 市场维稳预期增强：政府已明确支持房地产市场，房企纾困及改善需求措施将更加积极，市场信心逐步恢复。
• 配置建议：
  • 推荐配置高信用的优质房企龙头，如万科A、保利发展、金地集团。
  • 建议持续跟踪经营稳健的民营房企龙头，如龙湖集团、碧桂园。
• 理由：
  • 高信用房企在销售端更易获得购房者信任，在融资端更易获得金融机构支持。
  • 在行业出清过程中，有望承接出险房企的核心资产，整合优质资源。

风险提示

• 政策落地不及预期：行业政策执行力度可能不及预期。
• 盈利能力下滑：房地产企业盈利能力可能继续下滑。
• 销售不及预期：市场销售复苏可能滞后，影响企业现金流。

分析师信息

• 分析师：陈刚
• 教育背景：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科
• 工作经历：2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上

联系方式

• 北京：西城区金融大街5号新盛大厦B座16层，邮编100033，电话010-66554070，传真010-66554008
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