20220426-城市测量师行-房地产2022年3月——_小阳春_未能如期而至_二手住宅市场低位徘徊_6页_1mb

2022年3月上海二手住宅市场总结

核心内容概述

2022年3月，上海二手住宅市场整体表现未达预期，成交量维持在1.3万套以下，成交均价持续走低，虽然环比略有上涨，但同比仍呈下降趋势。市场受疫情封控影响较大，交易活跃度在月中明显下降，但前期积累的热度仍为市场恢复提供了基础。

主要观点

• 市场整体表现：
  3月上海二手住宅市场成交量和均价均处于低位，受疫情影响，交易活跃度下降，但部分区域因政策支持和改善需求释放，成交量有所回升。

• 政策支持影响：
  上海在2022年初对刚性购房需求给予适度支持，加快贷款审批，带动中低端改善需求入市，部分区域如长宁区成交量和价格均有所提升。

• 区域分化明显：
  成交情况呈现明显区域差异，中心城区成交量环比上涨，远郊区域则出现不同程度的下跌。长宁区涨幅最大，达到30%以上，而崇明区和松江部分区域则出现价格下跌。

• 热门板块表现：
  3月成交量环比涨幅前十的板块主要集中在宝山、青浦、长宁和杨浦等区域，其中罗泾、徐泾、赵巷、虹桥等板块表现突出。罗宁欣苑的集中登记对罗泾板块成交量提升起到关键作用。

• 价格变动趋势：
  RVMS系统数据显示，3月小区基价均值为64,711元/平方米，环比上涨0.35%，同比上涨6.09%。基价中位值为64,278元/平方米，环比上涨0.32%，同比上涨5.43%。尽管多数区域价格稳中有升，但部分区域如松江南部、崇明其他板块出现小幅下跌。

• 成交结构变动：
  300万元以上高价成交份额提升，90-120平方米及180平方米以上户型成交占比增加，表明改善型需求逐渐回归，市场成交结构有所上移。

关键信息

RVMS基价数据

• 基价均值：64,711元/平方米（环比+0.35%，同比+6.09%）

• 基价中位值：64,278元/平方米（环比+0.32%，同比+5.43%）

• 涨幅前五板块：

  • 朱家角板块：↑1.48%
  • 西郊板块：↑1.15%
  • 虹桥板块：↑1.06%
  • 新华路板块：↑1.00%
  • 不夜城板块：↑0.94%

• 跌幅前五板块：

  • 松江南部板块：↓2.33%
  • 堡镇板块：↓0.50%
  • 崇明其他板块：↓0.28%
  • 横沙岛板块：↓0.13%
  • 曹路板块：↓0.06%

成交结构分析

• 总价段：300万元以上成交占比提升
• 面积段：90-120平方米及180平方米以上户型成交占比增加
• 主力需求：小户型刚性需求仍为主力，但改善型需求开始回升

市场展望

随着疫情逐步缓解和政策支持的持续，上海二手住宅市场有望逐步恢复。中心城区的成交回暖和改善型需求的回归，为市场注入新活力，未来成交量和价格或有提升空间。

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