20171114-中国指数研究院-北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）_39页_3mb

北京房地产市场发展研究报告（2017年三季度）总结

核心内容概述

本报告对2017年三季度北京及环京房地产市场进行了全面分析，涵盖政策调控、市场供需、价格走势、土地供应及房企策略等多个方面。整体来看，北京房地产市场呈现“量跌价升”趋势，政策调控持续收紧，市场趋于理性，同时，租赁市场和共有产权房建设成为重点发展方向。

主要观点

政策调控

• 限制性政策与长效机制并存：三季度全国房地产调控政策以“限售、限购”为主，同时加强金融监管，收紧消费贷，抑制投资投机行为。此外，加快租赁市场发展成为长效机制的重要组成部分。
• 北京政策加码：北京继续执行“四限”政策，同时推进共有产权房和租赁住房建设，推动市场向“售租并举”转变。北京出台《共有产权住房管理暂行办法》，明确未来五年供应25万套共有产权住房。
• 土地供应限制：北京住宅用地供应显著增加，但普遍采取限价、竞自持、限地价等政策，抑制高价地王现象，推动市场理性发展。

市场表现

• 住宅市场：成交量同比减少70%，均价同比上涨37%，呈现“量跌价升”趋势。昌平、顺义成交量位居前列，但部分区域均价涨幅显著。
• 商办市场：成交量价齐跌，受限购政策影响明显。
• 二手房市场：成交量企稳回升，但整体仍维持低位运行，均价有所回落。
• 市场库存：商品住宅库存略有回升，出清周期增至15.3个月，市场供大于求。

关键信息

政策影响

• 购房门槛提高：限购、限售政策对投资投机性购房形成有效抑制，推动市场回归居住属性。
• 信贷收紧：首套房贷利率普遍上浮5%-10%，部分银行甚至达到20%，购房成本增加。
• 租赁市场发展：北京等13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点，推动租赁市场发展，稳定房价。

市场结构变化

• 供应结构改变：北京商品住宅供应占比从70%降至49%以下，政策性住房供应增加，稀释纯刚需市场。
• 区域分化：昌平、顺义等区域成交量较高，但均价涨幅明显，而延庆、房山等区域成交量较低但均价增长显著。

土地市场

• 土地供应增加：三季度北京住宅用地供应量达241万平方米，占全年计划供应的31%。商办用地供应量为27万平方米。
• 土地出让方式：大部分住宅用地采取“限房价、竞自持”方式出让，部分地块要求配建自住房或保障房。
• 高价地块：丰台区西铁营村地块成为三季度成交总价最高地块，总价78.7亿元，楼面价40599元/㎡。

房企策略

• 华润集团：拓展多元化业务模式，加强政企合作，调整组织架构，推动产业基金、科技合作等。
• 销售情况：华润、首开、泰禾等房企销售表现突出，其中华润和首开销售金额突破50亿元。
• 市场策略：部分房企因资金压力可能采取“降价跑量”策略，以促进销售。

环京市场分析

整体趋势

• “量跌价升”：环京7区域整体成交面积同比减少75%，均价同比上涨27%，市场降温明显。
• 区域分化：涿州成交量同比小幅增长，其余区域均下滑。固安、武清成交均价同比领涨，而燕郊、香河等区域成交量下滑显著。

政策影响

• 限购政策严格：环京区域限购政策延续，尤其是廊坊等地的“3年社保”政策对短期市场构成利空。
• 京津冀一体化：北京人口磁吸效应推动外溢需求，但受政策调控和土地供应限制，环京区域住房供给增长有限。

未来发展

• 长期趋势：环京市场将继续受到北京调控政策影响，市场有望继续降温，成交量维持低位，房价进一步回落。
• 新机场临空经济区：廊坊规划新机场临空经济区，预计带来大量岗位和区域发展机会，对周边房地产市场形成利好。

市场展望

• 四季度预测：商品住宅成交量将有所回升，但受信贷趋紧和政策影响，整体仍维持低位。价格将小幅下滑，市场趋于平稳。
• 政策方向：四季度政策以稳定为主，调控加码概率较小，但租赁市场和共有产权住房政策将持续推进。

总结

2017年三季度北京房地产市场在政策调控下趋于理性，成交量下降但均价上涨，市场进入挤泡沫阶段。政策推动下，租赁市场和共有产权房建设成为重点，同时，土地供应政策趋于严格，推动市场向“售租并举”转变。环京市场整体成交量价双降，但受京津冀一体化影响，仍存在外溢需求。未来市场将更加注重供应结构优化，推动房地产市场长期稳定发展。