2017中国房地产市场形势总结与趋势展望-中指-2017.10_61页-6mb

中国房地产市场总结与趋势展望

核心内容概述

中国房地产市场在2017年上半年经历了政策调控的深化，市场供需两端同步发力，抑制房价过快上涨。随着房地产金融调控的推进，信贷政策收紧，房贷利率定向调整，政策重心逐渐从短期控房价转向中长期住房租赁市场的发展。与此同时，房地产企业销售业绩增长显著，品牌房企在土地投资和销售目标上表现强劲，但市场整体成交量持续下滑，一线和三四线城市市场表现分化。

主要观点

• 短期调控：政策以抑制投资投机需求和降杠杆为核心，通过限购、限贷、限售、限价等手段控制房价，强化对房地产金融的监管。
• 中长期趋势：住房租赁市场逐步成为政策重点，租赁住房供应体系开始构建，租购同权制度逐步推进，政策支持住房租赁发展，租赁住房用地供应计划逐步落实。
• 市场分化：一线城市销售持续下行，三四线城市因产业支撑和经济活跃度，房价涨幅相对较高，但成交量有所下降。
• 房企表现：品牌房企销售和拿地增长显著，部分企业上调销售目标，但市场整体成交规模趋稳，投资情绪趋于谨慎。
• 租赁市场潜力：租赁市场空间广阔，预计2020年市场规模将达1.7万亿元，但当前租赁住房供应仍不足，需加快建设和政策完善。

关键信息

1. 房地产金融调控

• 资金流向监管：加强金融平台监管，控制房地产信贷规模，实施差异化信贷政策。
• 利率调整：房贷利率定向收紧，抑制投资需求。
• 政策集中：2016年以来，调控政策从22城扩展至76城，覆盖更多城市，政策力度加大。

2. 住房租赁试点与政策

• 政策落地：住建部发布《住房租赁和销售管理条例》征求意见稿，推动住房租赁市场规范化。
• 试点城市：12个城市（如广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆）开展住房租赁试点。
• 集体建设用地：13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房，优化土地管理流程，盘活农村和乡镇用地。

3. 城市人口与市场表现

• 人口净流入：一线城市及部分二线城市人口净流入，带动房价上涨，但调控后成交量趋稳。
• 三四线城市：因产业支撑和经济基础，房价涨幅相对较高，但成交量持续下降。
• 租赁市场发展：租赁市场在人口净流入城市有较大发展空间，租金收入比和房价收入比均在合理范围内。

4. 房企动态

• 销售增长：品牌房企销售金额同比增长超四成，其中碧桂园、融创、中海等企业表现突出。
• 拿地情况：房企拿地面积和金额同比增加，但市场整体成交规模下降。
• 产品布局：房企开始布局长租公寓，如万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”等，主要面向青年群体。

5. 市场趋势预测

• 销售与价格：预计四季度销售面积将调整，价格小幅波动，市场趋于平稳。
• 投资与新开工：投资增速趋稳，新开工面积小幅回调，房企投资情绪谨慎。
• 租赁市场：租赁住房供应量需加快，政策支持下租赁市场有望成为新增长点。

未来展望

• 租赁时代到来：随着政策支持和市场成熟，租赁市场将逐步成为房地产市场的重要组成部分。
• 制度完善：需进一步完善租赁保障体系，推动租购同权，提升租房权益保障。
• 城市布局：一线城市和部分三四线城市将成为租赁市场重点布局区域，推动租赁住房供应和运营模式创新。

数据支持

• 租赁市场规模：2017年达1.38万亿元，预计2020年将达1.7万亿元。
• 自持地块供应：北京、上海、广州等城市已成交部分自持或租赁地块，但供应量仍低于计划。
• 政策推进：租赁住房用地供应计划逐步落实，政策支持下市场有望实现更均衡的发展。

总结

中国房地产市场在2017年呈现调控深化、租赁市场兴起、房企表现分化等特征。政策重点转向住房租赁，推动租购同权，完善住房保障体系。未来，租赁市场将成为重要发展方向，但需加快供应和制度建设，以实现市场平稳和可持续发展。