20211020-东北证券-1-9月房地产数据点评_销售降幅有所收窄投资延续回落_政策修复预期下房企资金压力或将有所缓解_18页_1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容概览

本报告发布于2021年10月20日，对1-9月房地产行业数据进行了全面分析，指出房地产市场面临销售、投资及资金面的多重压力，但政策宽松预期增强，行业景气度有望逐步修复。

主要观点

• 投资增速回落至历史低位：2021年1-9月房地产开发投资完成额同比增长8.8%，但9月单月投资增速转负至-3.5%，为2015/12以来最低水平，显示行业投资持续承压。
• 销售市场景气度下行：1-9月商品房销售面积同比上升11.3%，但9月单月销售面积降幅收窄至-13.2%，销售均价跌破万元大关，显示市场热度回落。
• 资金压力加剧：1-9月到位资金同比增长11.1%，但9月单月到位资金降幅扩大至-11.2%，显示房企资金压力持续。
• 政策宽松预期增强：随着房地产基本面及宏观经济下行超预期，政策宽松可能性增加，重点在流动性和行业信用修复。
• 区域分化明显：东部地区销售增速领先，而东北地区销售增速转负，区域间表现差异显著。
• 土地市场疲软：土地购置面积同比下降8.5%，成交价款增速改善至21.2%，但溢价率处于低位，显示房企拿地意愿不足。

关键信息

房地产开发投资

• 1-9月全国房地产开发投资完成额112,568亿元，同比增长8.8%。
• 住宅开发投资完成额84,906亿元，同比增长10.9%，占房地产开发投资的75.4%。
• 9月单月投资增速为-3.5%，为2015/12以来最低水平。

房屋新开工与竣工

• 1-9月房屋新开工面积同比下降4.5%，连续三月位于2016/9以来最低水平。
• 1-9月房屋竣工面积同比增长23.4%，但9月单月竣工增速回落至1.0%。

土地市场

• 1-9月土地购置面积同比下降8.5%，成交价款同比增长0.3%，楼面价同比增长9.7%。
• 9月单月土地购置面积降幅收窄至-2.2%，成交价款增速大幅改善至21.2%。
• 百城土地成交溢价率降至4.0%，为2020年初以来最低水平。

销售市场

• 1-9月商品房销售面积同比上升11.3%，但9月单月销售面积降幅收窄至-13.2%。
• 商品房销售均价为9758元/平，同比-3.0%，环比-3.0%。
• 东部地区销售金额增速领先，东北地区销售金额增速转负。

资金来源

• 1-9月到位资金同比增长11.1%，但9月单月到位资金降幅扩大至-11.2%。
• 自筹资金增速录得-10.1%，定金及预收款增速-9.8%，个人按揭贷款增速-6.8%。
• 国内贷款资金增速连续7个月为负，显示资金面持续紧张。

投资建议

• 推荐房企：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。
• 政策预期：央行三度发声“两维护”，释放结构性宽信用信号，预计房企资金压力将有所缓解。
• 行业趋势：随着政策宽松，销售市场有望在四季度迎来小幅修复。

风险提示

• 基本面不及预期
• 融资收紧
• 供给侧改革出清影响情绪

重点公司财务数据

图表目录

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及累计同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市累计成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值（百万方）
• 图32：住宅待售面积累计值（百万方）
• 图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
• 图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：百城住宅价格指数单月环比
• 图42：百城住宅价格指数单月同比
• 图43：房地产开发累计资金来源
• 图44：房地产开发资金来源累计同比
• 图45：房地产到位资金累计同比
• 图46：单月房地产到位资金及单月同比
• 图47：国内贷款资金累计同比
• 图48：单月国内贷款资金及单月同比
• 图49：自筹资金累计同比
• 图50：单月自筹资金及单月同比
• 图51：定金及预收款累计同比
• 图52：单月定金及预收款及单月同比
• 图53：个人按揭贷款累计同比
• 图54：单月个人按揭贷款及单月同比

表格数据

近期房企直接融资情况

分析师简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼地产组组长，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。

• 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。

• 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准±5%之间。

• 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。

• 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。

• 行业评级：

  • 优于大势：行业指数收益超越市场基准。
  • 同步大势：行业指数收益与市场基准持平。
  • 落后大势：行业指数收益落后于市场基准。

公司信息

• 东北证券股份有限公司
  • 网址：http://www.nesc.cn
  • 电话：400-600-0686
  • 地址及邮编：
    • 中国吉林省长春市生态大街6666号，130119
    • 中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座，100033
    • 中国上海市浦东新区杨高南路799号，200127
    • 中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D，518038
    • 中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼，510630

机构销售联系方式

• 公募销售：

  • 阮敏(总监)：021-61001986 / 13636606340 / ruanmin@nesc.cn
  • 吴肖寅：021-61001803 / 17717370432 / wuxiaoyin@nesc.cn
  • 齐健：021-61001965 / 18221628116 / qijian@nesc.cn
  • 陈希豪：021-61001805 / 13262728598 / chen_xh@nesc.cn
  • 李流奇：021-61001807 / 13120758587 / Lilq@nesc.cn
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  • 周嘉茜：021-61001827 / 18516728369 / zhoujq@nesc.cn
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  • 周之斌：021-61002073 / 18054655039 / zhouzb@nesc.cn
  • 陈梓佳：021-61001887 / 19512360962 / chen_zj@nesc.cn
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  • 王天鸽：021-61002152 / 19512216027 / wangtg@nesc.cn
  • 王家豪：021-61002135 / 18258963370 / wangjiahao@nesc.cn
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  • 刘刚：021-61002151 / 18817570273 / liugang@nesc.cn
  • 曹李阳：021-61002151 / 13506279099 / caoly@nesc.cn