20230102-开源证券-房地产行业周报_央行年终例会坚持稳增长_成都东莞限购放松_14页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年1月2日，房地产行业投资评级为“看好”（维持）。当前房地产市场面临下行压力，但政策层面持续释放利好信号，市场信心逐步恢复，行业估值有望修复，投资机会仍存在。

主要观点

• 政策支持：央行年终例会强调“稳字当头、稳中求进”，强化跨周期和逆周期调节，推动金融与房地产正常循环。东莞全域退出住房限购，成为政策宽松的标志性事件。
• 市场表现：新房成交面积同比下滑，但环比有所回升；二手房成交量同比下滑，但部分二线城市表现相对较好。
• 融资改善：国内信用债发行规模同比和环比均显著增加，显示房企融资环境有所宽松，央国企及优质民企受益明显。
• 投资动态：五城完成集中土拍，土地成交面积和总价同比下降，溢价率下降，但部分城市如武汉、济南、长沙的土拍仍有一定热度。
• 行业展望：政策底已明确，销售基本面触底，需求端政策有望进一步宽松，市场信心提升，板块具备较好投资机会，维持“看好”评级。

关键信息

政策端

• 中央层面：

  • 央行例会强调稳增长、稳就业、稳物价，支持扩大内需。
  • 银保监会提出改善优质房企资产负债表，支持长租房市场建设。
  • 住建部指出房地产市场脆弱性增加，需增强市场韧性。
  • 发改委要求各地落实稳经济一揽子政策，防范企业债券兑付风险。

• 地方层面：

  • 东莞：全域退出住房限购，新房实施“2年限售”。
  • 成都：父母投靠成年子女可单独购房，保障性租赁住房租金控制。
  • 长治：公积金贷款最低首付比例降至20%。
  • 潍坊：公积金首套房首付比例降至20%，最高可贷额度提高至60万元。
  • 重庆：优化商贷住房套数认定，支持保障性租赁住房。
  • 苏州：二套首付比例降至40%。
  • 济南：第四批次集中供地，3宗地块触顶。
  • 长沙：第四批次集中供地，2宗地块溢价成交。
  • 广州：深化二手房“带押过户”政策，简化流程。
  • 郑州：开展商品房团购活动，提供首付优惠和消费信用贷款。
  • 大连：第三套及以上非普通住房契税税率下调。
  • 漳州：支持“卖旧买新”，提供购房补贴。

销售端

• 新房成交：

  • 2022年第52周，全国64城商品住宅成交面积512万平米，同比下降23%，环比增加46%。
  • 年初至今累计成交面积20682万平米，同比下降33%。
  • 各线城市同比增速分别为：一线城市-30%，二线城市-2%，三四线城市-52%。
  • 一线城市和二线城市成交面积环比增长，三四线城市则持续下滑。

• 二手房成交：

  • 2022年第52周，全国23城二手房成交面积111万平米，同比增速-15%，前值-29%。
  • 年初至今累计成交面积6540万平米，同比增速-13%。
  • 二线城市二手房市场表现相对较好。

投资端

• 土地成交：
  • 2022年第52周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2575万平方米，成交7969万平方米，同比下降21%。
  • 成交溢价率为2.1%，环比下降。
  • 武汉、济南、长沙完成集中供地，拿地企业以城投平台为主，部分优质房企如保利置业、保利发展成功竞得地块。

融资端

• 信用债发行：
  • 2022年第52周，信用债发行66.5亿元，同比增加43%，环比增加105%。
  • 平均加权利率3.44%，环比上升209BPs。
  • 海外债无新增发行。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数下跌2.76%，弱于沪深300指数（上涨1.13%）。
• 个股表现：
  • 涨幅靠前：*ST松江（+32.71%）、新华联（+26.90%）、广宇发展（+11.46%）等。
  • 跌幅靠前：广汇物流（-7.05%）、滨江集团（-6.76%）、万业企业（-6.73%）等。

投资建议

• 维持房地产行业“看好”评级。
• 政策底已明确，销售基本面触底，需求端政策持续宽松，市场信心有望提升。
• 行业估值逐步修复，板块具备较好投资机会。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险加大。
2. 调控政策超预期变化，可能引发行业波动加剧。

评级说明

• 证券评级：买入（预计相对强于市场20%以上）、增持（预计相对强于市场5%~20%）、中性（预计相对市场-5%~+5%）、减持（预计弱于市场5%以下）。
• 行业评级：看好（预计行业超越整体市场）、中性（预计与市场持平）、看淡（预计弱于市场）。

估值方法的局限性

• 本报告分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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