20220410-西南证券-房地产行业周报_4月销售继续下滑_政策放松限购限售_14页_1mb

4月房地产市场总结

核心内容

2022年4月，房地产市场整体表现疲软，销售面积和成交金额同比和环比均出现下滑。与此同时，政策层面开始放松限购和限售措施，推动市场逐步回暖。

主要观点

• 土拍市场：3月全国土拍市场呈现环比上升但同比大幅下滑的趋势，6个城市完成首轮集中土拍，但成交规模有限。平均溢价率上升至4.5%，但仍远低于去年同期的18%。流拍率升至18%，较去年同期翻倍，显示市场活跃度下降。

• 区域分化明显：部分城市如重庆、合肥土拍热度回升，溢价率分别达到5.4%和11.2%，而福州、武汉等城市因区位偏僻和库存压力，流拍率较高，市场表现不佳。

• 政策放松趋势：取消或放松限购、限售政策成为楼市调控的新方向，多地出台相关政策以刺激市场。如郑州、衢州等城市已率先取消限购和限售，预计未来将出现限购限售退出潮。

• 销售数据：4月全国商品房销售面积同比下降49.9%，环比下降19.4%。一线城市销售面积同比下降48.6%，环比下降39.5%；二线城市同比下降49.0%，环比下降9.4%；三四线城市同比下降53.0%，环比下降30%。其中，深圳、南宁等城市表现相对较好，销售环比增长显著。

关键信息

土拍数据

• 成交规模：3月全国土地市场经营性用地成交建筑面积达6463万平方米，环比增长55%，但同比下降60%。
• 溢价率：3月平均溢价率4.5%，环比增长0.3个百分点，但远低于去年同期。
• 流拍率：3月流拍率18%，环比增长4个百分点，同比翻倍。

土拍城市表现

政策动态

• 郑州：3月1日，允许老年人投靠家庭新购一套住房，实际取消限购。
• 衢州：4月1日，成为全国首个取消限购、限售的城市。
• 其他城市：哈尔滨、青岛即墨、福州、秦皇岛等地也陆续放松限购、限售政策。

4月销售情况

投资建议

投资主线

1. 开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等。
2. 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等。
3. 赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等。
4. 房产经纪企业：贝壳等。

股票盈利预测与评级

风险提示

• 项目交付风险：部分房企项目交付可能低于预期。
• 销售增长风险：行业销售增长可能不及预期。
• 调控政策风险：政策调控可能超预期，影响市场稳定。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

重要声明

本报告由西南证券研究发展中心发布，所有数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师职业理解，结论独立、客观。本报告仅供专业投资者使用，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。