20230619-东兴证券-房地产周报_新房销售下滑_二手房增速回落_17页_965kb

房地产周报20230619总结

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现分化趋势，A股地产板块表现弱于大盘，H股地产板块表现强于大盘，而H股物业板块则弱于大盘。新房销售出现下滑，二手房市场增速有所回落，但一线和二线城市的销售表现相对较好。土地市场持续下行，融资端也呈现收缩态势，但部分二线城市通过优化房贷政策和发放购房补贴来稳定市场。

主要观点

• 市场行情分化：A股地产板块本周涨幅0.23%，弱于中证A股的2.88%和沪深300的3.30%；H股地产板块涨幅3.45%，强于恒生指数的3.35%，而H股物业板块涨幅3.22%，弱于恒生指数。
• 新房销售下滑：28城商品房累计销售面积同比增长13.2%，但本月至今同比下滑18.8%；一线城市新房销售同比增长2.6%，而三线城市同比下滑22.0%。
• 二手房增速回落：12城二手房成交面积同比增长17.0%，一线和二线城市表现相对较好，但增速较上月有所放缓。
• 土地市场下行：100大中城市本年累计成交土地建面同比下滑10.4%，土地溢价率降至2.3%，土地成交总价同比下滑22.4%。
• 内债融资偏弱：境内地产债发行规模同比下滑5.7%，5月至今同比下滑15.4%。
• 政策支持增强：多个二线城市出台优化房贷政策和购房补贴，如郑州、大连、南京和天津，旨在稳定市场情绪和促进销售。

关键信息

1. 市场行情

• A股地产指数：本周涨幅0.23%，上周涨幅1.23%，近12周累计涨幅-7.89%。
• H股地产指数：本周涨幅3.45%，上周涨幅5.08%，近12周累计涨幅-15.38%。
• H股物业指数：本周涨幅3.22%，上周涨幅2.48%，近12周累计涨幅-10.75%。
• H股大盘（恒生指数）：本周涨幅3.35%，上周涨幅2.32%，近12周累计涨幅0.63%。

2. 新房销售

• 28城商品房累计销售面积：同比增长13.2%。
• 本月至今新房销售：同比下滑-18.8%。
• 上月新房销售：同比增长24.1%。
• 一线城市新房销售：本月至今同比增长2.6%，上月增长68.8%。
• 三线城市新房销售：本月至今同比下滑-22.0%，上月增长-0.8%。

3. 二手房销售

• 12城二手房累计成交面积：同比增长42.0%。
• 本月至今二手房销售：同比增长17.0%。
• 上月二手房销售：同比增长49.5%。
• 一线城市二手房销售：本月至今增长39.0%，上月增长43.6%。
• 二线城市二手房销售：本月至今增长3.1%，上月增长54.4%。

4. 土地市场

• 100大中城市土地成交面积：本年累计同比下滑10.4%，上周同比下滑8.0%。
• 土地溢价率：本周为2.3%，上周为4.8%。
• 土地成交总价：本年累计同比下滑22.4%，上周同比下滑20.4%。
• 一线城市土地成交：本年累计同比下滑-35.1%，土地溢价率8.7%。
• 三线城市土地成交：本年累计同比下滑-16.6%，土地溢价率2.6%。

5. 内债融资

• 境内地产债发行规模：本年至今累计同比下滑5.7%，5月至今同比下滑15.4%。
• 上月地产债发行：同比下滑33.9%。

6. 政策要闻

• 郑州：落实差别化住房信贷政策，优化预售资金监管，支持重点房企并购。
• 大连：下调首套房贷款利率下限，发放购房补贴200元/平米。
• 南京六合区：对符合条件的人才购房每平米补贴300元，鼓励企业团购优惠。
• 天津：提高首套和二套住房公积金贷款最高限额，分别至100万元和50万元。

投资策略

• 政策导向：当前供需两端政策推动房地产市场回归平稳发展，销售市场整体处于触底回升阶段。
• 市场分化：销售与拿地均向高能级城市集中，建议重点布局一线城市及高能级城市。
• 企业推荐：具有信用优势的央企、国企以及有望改善资产负债状况的优质民企，如保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等。

风险提示

• 行业政策落地不及预期的风险。
• 盈利能力继续下滑的风险。
• 销售不及预期的风险。
• 资产大幅减值的风险。

分析师信息

• 分析师：陈刚
• 学历背景：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科
• 工作经历：2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究

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