CBRE-中国房地产市场报告（2021年第一季度）-2021.4-15页_1mb

2021年第一季度商业地产市场总结

核心内容概述

2021年第一季度，中国商业地产市场整体呈现强势回升态势，各类业态均受到宏观经济复苏的积极影响。写字楼、零售物业和仓储物流市场均表现出不同程度的回暖，而物业投资市场则因春节假期影响，交易额环比下降，但全年预期仍有增长。

主要观点

写字楼市场

• 净吸纳量：全国净吸纳量为154万平方米，与去年第四季度相当，显著高于2019年和2020年同期水平。
• 需求分布：一线城市贡献超过50%的净吸纳量，北京和广州单季净吸纳量超过2020年全年总量。
• 租金走势：全国写字楼平均租金环比下跌0.4%，跌幅较2020年底收窄，部分城市租金止跌回升。
• 空置率：全国空置率回落至23.1%，15个城市空置率下降，市场供需趋于平衡。
• 行业需求：TMT、金融和专业服务业仍是写字楼租赁的主要驱动力，其中TMT企业租赁面积占比达42%，为历史最高。

零售物业市场

• 净吸纳量：全国18个城市净吸纳量为42万平方米，环比下降。
• 线下消费：社会消费品零售额同比增长33.9%，线下消费恢复加快，餐饮收入首次突破2019年同期水平。
• 租金走势：全国购物中心首层租金环比小幅上升0.2%，为疫情后首次正增长。
• 空置率：整体空置率维持在8%，与上季度基本持平。
• 品牌扩张：奢侈品品牌及体验类品牌积极布局，运动、美妆及潮玩类品牌扩张明显，部分城市推出租金扶持政策。

仓储物流市场

• 净吸纳量：全国净吸纳量达113万平方米，高于2015-2019年五年同期平均值66%，创疫情后新高。
• 租金走势：全国仓储物流租金环比上涨0.55%，为疫情后首次租金反弹。
• 空置率：全国空置率降至13.8%，为疫情后最低水平。
• 需求结构：电商、社区生鲜团购及汽车品牌成为主要租户，一线城市及周边地区需求尤为旺盛。
• 未来供应：预计未来三个季度新增供应量将超过600万平方米，主要集中在核心城市圈。

关键信息

宏观经济背景

• GDP增长：2021年第一季度国内生产总值同比增长18.3%，为1992年以来最高。
• 消费复苏：社会消费品零售总额同比增长33.9%，线下消费恢复加快。
• 制造业表现：制造业增加值同比增长26.8%，先进制造业增长31.2%。
• 出口增长：出口额同比增长30.6%，东盟成为最大贸易伙伴。
• 政策支持：服务业开放试点范围扩大，可能激发跨国公司设点、搬迁及扩租需求。

物业投资市场

• 交易额：一季度大宗交易额为424亿元，环比下跌33.5%，但同比上涨22.5%。
• 投资偏好：内资买家主导，科技、金融、生物医药等企业自用需求旺盛，房地产基金活跃。
• 投资方向：科技和消费类资产成为投资重点，仓储物流及写字楼资产价格调整到位。

市场展望

• 写字楼：全年净吸纳量预计增长10%至560万平方米，但未来供应压力较大，空置率可能上升。
• 零售物业：预计全年新增供应700万平方米，租金将整体反弹，运动、美妆、咖啡茶饮类品牌扩张持续。
• 仓储物流：全年新增供应将创历史新高，空置率预计小幅上升，但租金有望保持稳定增长。
• 物业投资：预计全年交易额同比上涨15%-20%，投资焦点转向增值型资产及另类资产如数据中心和长租公寓。

数据图表说明

• 图表1：展示国内生产总值及同比增长率。
• 图表2：主要经济指标增长情况。
• 图表3-14：展示各业态的净吸纳量、租金、空置率及市场趋势。
• 图表15-27：展示各城市具体数据及投资情况。

世邦魏理仕研究部

• 中国区研究部：谢晨、胡乐毅、洪晖、刘姝、吴祎仪。
• 亚太区研究部：Henry Chin, Ph.D.、Ada Choi、Jonathan Hills、Cynthia Chan、Liz Hung、Leo Chung。
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